공공임대주택리츠는 임대기간이 만료되면 임차인이 우선 분양전환 할 수 있는 권리를 가지고 있다. 10년 공공임대주택의 분양전환 시점은 임대의무기간 후 공고되지만 공공주택 특별법의 개정으로 임대의무기간의 1/2만 지나면 임대인과 임차인의 합의하에 분양전환 할 수 있게 되었다. 이를 통해 자가 마련을 위한 수요는 많지만 임대사업자는 수익확보가 되지 않는다는 이유로 조기 분양전환에 소극적인 태도를 보이고 있으며, 분양전환가 산정에 있어 임대인과 임차인의 합의점 도출에 어려움이 있다. 또한 공공임대주택이 '리츠' 방식으로 공급되면서 조기분양전환 수익성에 관련된 이해관계자가 증가하여 임대주택의 공공성을 저해하고 공기업과 정부의 불신이 발생할 우려도 있다. 따라서 공공임대주택리츠의 수익성을 확보하고 공익적 목적을 동시에 실현할 수 있는 조기분양전환 적정시점 분석이 필요하다. 본 연구에서는 임차인이 행사할 수 있는 분양전환권을 옵션의 특성으로 본다. 분석 대상인 '공공임대주택리츠'의 특성이 거시경제변수의 영향을 받을 것으로 고려되는 바 거시경제 상황의 변화에 따른 시나리오별 실물옵션 가치를 분석했다. DCF(Discountes Cash Flow) 모형에 의해 조기분양전환 적정시점 확보가 가능하다. 따라서 변수의 변동성을 예측하여 조기분양전환 시점을 고려해야 할 것으로 생각한다.
본 연구의 목적은 부동산평가에 있어 소득접근법에 속하는 무형자산의 평가기법을 고찰하는 데 있다. 소득접근법에 의한 무형자산의 가치는 장래 기대되는 경제적 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 관계법령의 무형자산의 평가기준으로는 감정평가에 관한 규칙, 지식재산기본법, 국유재산법의 규정을 검토하였다. 경제적 편익의 추계방법으로는 외삽법, 생애주기분석법, 감응도분석법, 시뮬레이션분석법, 판단법, 타불라라사법을, 자본환원율과 할인율의 추계방법으로는 시장추출법, 자본가격결정모형, 조성법, DCF모형, 가중평균자본비용법을 고찰하였다. 대상무형자산의 자본환원방법으로는 사용료절감법, 초과이익환원법, 이윤분할법, 업체가치잔여법, 가상소득환원법 등을 살펴보았다.
해외자원개발사업은 성공할 경우 높은 수익률을 보장하지만 장기적인 투자기간과 높은 시장위험부담으로 인하여 사업의 가치분석에 있어서 사업기간 동안의 여러 가지 변수들을 분석할 수 있는 유연성을 요구하고 있다. 기업의 투자 의사결정과정에서 가장 널리 이용되는 평가방법인 전통적 기존의 현금흐름할인법의 단점을 보완할 대안으로서 제시된 옵션가격 결정모형(Option Pricing Model)을 여타의 다른 자산의 평가 및 사업성 평가에 응용하고자 하는 연구 분야인 실물옵션(Real Options)은 특히 위험도가 큰 자원개발사업의 가치를 평가할 좋은 방법론으로 주목받아왔으나, 다양한 현실적 상황을 도입하게 되면 확률과정이 난해한 형태로 변하여 수학적 처리가 용이하지 않아 실용화에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 따라서 기존의 연구들은 확률과정의 선정과정에서 자원개발사업의 특성이나 실용성을 고려하여 확률과정을 선정하지 않고 기초적인 확률과정을 적용하여 왔다. 본 연구에서는 해외자원개발사업을 대상으로 옵션가격 결정모형을 활용하는 경우를 산정하여, 해외자원개발사업의 평가에 쉽게 활용될 수 있는 단순화된 함수의 형태로 표현된 옵션가격 결정모형을 제시해 보았다. 즉, 이론적인 정교한 확률과정을 도출하기보다는 자원개발사업의 특징을 충분히 반영하면서도 사업평가실무에 손쉽게 이용될 수 있는 현실적이면서도 단순한 확률과정을 선정하고자 하였다. 이를 위하여 구리, 연, 아연의 국제시장가격의 특성과 연-아연광 개발사업의 사례를 활용하여 기존의 모형연구들과 달리 실제의 위험을 모두 분석하되, 분석하는 모형을 최대한 단순화하여가는 과정을 통하여 Gibson-Schwartz가 제안한 Two-Factor Model과 Long-Term Asset Model을 적절한 모형으로 선정하고, 이를 바탕으로 운영옵션과 투자개시옵션의 두 가지 경영옵션을 분석하여 그 결과를 제시하였다. 본 연구에서 분석, 제안한 단순화 과정은 앞으로 옵션가격 결정이론을 바탕으로 한 가치평가모형의 실제사례 적용연구에서 활용될 수 있을 것으로 기대한다.
2011년 이후 농식품 산업에서 연구개발 기술 자산들에 대한 평가를 수행할 때 주도적으로 활용되고 있는 방법이 현금흐름할인(DCF) 방법이었으며, 최근에 종자기술 등과 같은 기술자산의 경우에는 기술료 사례 정보를 기반으로 하는 기술평가를 병행하여 수행해 오고 있다. 지금까지 알려진 현금흐름할인 방법은 추정되어야 할 입력변수가 많아 기술평가 시에 정교한 추정이 요구되고 있다. 또한 기술료 사례 정보를 근거로 하는 거래사례비교 방법이나 업종별 산업표준(industry norm)을 적용할 때에도 평가대상 기술자산과 보다 근사한 거래사례가 적용되어야 하는 것은 농식품 산업분야에서도 동일하게 고려되어야 하는 문제이다. 농식품 산업에서 기술평가 시 활용되고 있는 주요입력변수는 경제적 수명주기, 농식품업종 관련 재무적 정보, 할인율, 기술기여율 등이며, 해당 평가기관에서는 기반 정보구축과 자료 최신화를 주기적으로 수행해오고 있다. 본 연구에서는 농식품 산업에서의 기존의 기술평가 시 평가결과에 가장 중요한 영향 미치는 주요변수를 탐색하고, 기술평가 입력 정보의 최신화를 통해 도출된 참조 지원정보를 활용하여 기존의 대표 평가사례들의 평가결과가 어떤 변화가 발생하였는지를 분석하였다. 또한 입력자료 최신화가 기술평가 결과에 미치는 단편적 정보제공을 보완하기 위한 방안을 제시하면서 기존평가 결과와 자료 현행화 이후의 기술평가 결과를 비교 분석하였다. 이러한 분석을 수행하기 위해서 과거 농식품 산업에서 수행되었던 기술평가 사례를 선별하고 이를 바탕으로 입력변수들에 대한 민감도 분석 방법과 주요 핵심변수를 활용한 시뮬레이션 분석방법을 적용하였다. 본 연구결과는 농식품 분야에서 기술평가 시에 활용되고 있는 입력변수들에 대한 자료 최신화 필요성과 핵심입력변수 기반 구축에 대한 중요한 정책적 시사점, 그리고 기술가치평가 결과에 대한 보다 유용한 정보를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.
최근 들어 바이오 제약 의료 분야의 기술가치평가를 수행할 때 미래에 투입될 사업화 소요기간 및 비용을 고려하여 기술가치를 산정하는 경우가 증가하고 있다. 기존의 현금흐름할인법(DCF법)은 연속된 투자에 대한 고려를 못하거나 기술적용 제품의 상용화 투입비용에 대한 확률적인 속성을 반영하지 못하는 등 한계점을 지니고 있다. 그러나 기술과 투자의 가치는 기회가치로 보고 자원배분을 위한 의사결정 정보를 감안해야 하므로, 실물옵션의 개념을 적용하는 것이 바람직하다고 여겨지며, 흔히 기업가치평가 수행시 적용하는 주가의 변동성(volatility) 개념을 대상기술에 대한 비즈니스 모델 특성이 반영되도록 하기 위해 '주가의 연속성(상대적 미세한 변화)' 및 '양(+)의 조건'을 고려해야 한다. 따라서 많은 문헌에서 연구된 바와 같이, 실물옵션 기반의 기술가치 산정을 위한 블랙-숄즈 모형에서 변동성과 기초자산가치, 그리고 사업화비용 간의 관계를 살펴볼 필요가 있다. 본 연구는 옵션가격결정모형(Option Pricing Model)에서 불확실성을 반영한 기초자산의 현재가치와 사업화비용의 현재가치 비율이 특정 임계조건 하에서 '옵션행사 포기(NAT; no action taken)' 영역으로 구분되는 지를 수학적으로 도출하고 관찰변수(입력값)에 따른 옵션가치 산출로직을 제시함으로써 정교화된 실물옵션 모형을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.
대부분의 기업경영자들은 새로운 투자와 현재의 진행 중인 투자 안에 대해서조차도 "투자를 할 것인가, 안할 것인가?" 라는 문제에 자주 직면하게 된다. 이러한 도전은 어떤 투자안의 선택과 이의 확장과 축소, 투자지연과 포기 등을 결정하는데 놓여진다. 본 연구의 진행과정에서 사용된 투자평가 방법은 올바른 투자의사결정을 하는 데 있어서 매우 중요하다. 할인현금흐름법(DCF)/순현재가치법(NPV) 등과 같은 기존의 전통적인 가치평가방법들은 미리 확정된 경로를 가정하고 있다. 그러나 실제적인 투자계획안들은 불확실성에 직면하고 있음으로 경영자들로 하여금 평가의 경로를 수시로 변경시키도록 하게 만든다. 실물옵션 가치평가 접근방법은 다른 전통적인 가치평가 방법들과 비교하여 볼 때 투자의사결정에 고유한 특성인 가변적인 융통성을 함축하고 있다. 실물옵션의 활용은 최근 몇 십년 동안에 많은 산업들의 투자 실무자들 중에서 폭넓게 수용되어져 왔다. 비록 옵션이란 자체가 기업의사결정의 모든 형태에 상존하는 것임에도 불구하고, 아직까지도 몇몇 산업들에서는 적절한 투자가치 평가방법으로 고려되지 않고 있다. 광산업은 특히 수년 동안에 걸쳐 새로운 투자평가 기법을 채택하는데 상대적으로 둔감하였다. 이에 대한 이유의 근거는 명확하지 않다. 하나의 가능한 이유는 광산업종에 있어서 위험의 수준과 위험 형태의 문제이다. 광산업의 위험은 매우 높을 뿐만 아니라, 다른 여타산업과 비교하여 볼 때, 다양한 자연의 위험을 내재하고 있다는 점이다. 따라서 본 논문의 연구의 목적은 광산업에 있어서 실물옵션 분석방법으로 알려진 보다 실적인 투자방법을 통하여 실증적으로 고찰해보고자 하는 것이다. 본 논문은 실물옵션분석모형을 이용하여 구리광산업의 투자가치평가 사례분석방법을 제시한다. 본 연구는 어떻게 기업들이 투자위험을 최소화 할 수 있고, 투자 의사결정에서 가변적 융통성을 행사하며, 기업의 성과를 극대화시킬 수 있는가를, 여러 가지 기존의 방법들 중 실증적 비교 분석을 통하여 실물옵션 평가방법의 우수성을 보여준다.
2000년대 이전부터 북미 유럽의 선진국을 중심으로 특정 기업이나 사업(프로젝트)에 관한 가치를 평가하는 사례는 있어 왔으나, 개별 기술(특허)의 경제적 가치를 산정하는 체계나 방법론은 국내를 중심으로 최근 들어 활성화되어 왔다. 이러한 기술가치평가 분야는 기술이전(거래), 현물출자, 사업타당성 분석, 투자유치, 세무/소송 등의 다양한 용도로 활용되고 있다. 물론 기술보증기금의 KTRS, 발명진흥회의 SMART 3.1과 같이, 평가대상기술에 대한 기술력(등급) 평가 혹은 특허등급평가를 정성적으로 수행하는 온라인 시스템은 존재해 왔으나, 대상기술의 정량적인 가치금액까지 산출해 주는 웹기반 지능형 기술가치평가 시스템은 한국과학기술정보연구원(KISTI)에 의해 유일하게 개발 및 공식 오픈되어 확산 활용되고 있다. 본 고에서는 KISTI에서 개발 운영중인 웹기반 'STAR-Value' 시스템을 중심으로, 탑재된 방법론 및 평가모델의 유형, 이를 지원하는 참조정보 및 데이터베이스(D/B)가 어떻게 연계 활용되는지를 소개한다. 특히 미래에 발생할 경제적 수익을 추정하여 현재가치화하는 소득접근법 기반의 대표 모델인 현금흐름할인(DCF) 모델과 특정 로열티율을 기반으로 로열티수입료의 현재가치를 기술료 대가로 산정하는 로열티절감모델을 포함한 6개 모델, 그리고 관련 지원정보(기술수명, 기업(업종)재무정보, 할인율, 산업기술요소 등)의 데이터 기반 연계 방식에 대해 살펴본다. STAR-Value 시스템은 평가대상기술에 대한 국제특허분류(IPC) 혹은 한국표준산업분류(KSIC) 등의 분류 정보로부터 기술순환주기(TCT) 지수, 유사업종(혹은 유사기업)의 매출액 성장률 및 수익성 데이터, 업종별 가중평균자본비용(WACC) 및 산업기술요소 지수 등 메타데이터값을 자동적으로 불러오고 여기에 조정요인을 반영하여 기술가치의 산출결과가 높은 신뢰성 및 객관성을 가지도록 한다. 나아가 대상기술의 잠재적 시장규모와 해당 사업화주체의 시장점유율에 대한 정보까지 보유 재무데이터 기반으로 참조값을 제시하거나 기존에 완료된 평가사례 축적 기반으로 업종별 유사 기술의 가치범위값을 제시해 준다면, 본 시스템이 보다 지능형으로 지원 모듈을 연계 활용하고 실시간으로 손쉽게 고(高)정확도의 기술가치범위를 제시해 줄 수 있을 것으로 기대된다. 본 고에서는 웹기반 STAR-Value 시스템이 참조데이터 기반으로 지능형 연계를 수행하도록 해주는 모형선택 가이드라인 지원기능, 기술가치범위 추론 지원기능, 유사기업 선정 기반의 시장점유율 산정 지원기능의 내부 로직 구성을 설명한다. 상기 지원기능을 통해 비전문가(또는 초보자) 수준에서 최적의 평가모형 선택, 기술가치 범위 추론, 유사기업 선택 및 시장점유율 산정에 대한 정보지원이 데이터 사이언스 및 기계학습 기반으로 수행될 수 있다. 본 연구는 기술가치평가 분야의 이론적 타당성을 평가실무에서 활용할 수 있는 평가모델 및 지원정보를 실제 탑재한 웹기반 시스템의 소개에 의미가 있으며, 추가적으로 보다 객관적이고 손쉬운 지능형 지원시스템의 활용성을 높임으로써, 앞으로 기술사업화의 제 분야에서 다양하게 활용할 수 있을 것으로 기대된다.
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[게시일 2004년 10월 1일]
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