• 대한공간정보학회지
• /
• 제23권3호
• /
• pp.57-67
• /
• 2015

토지특성은 토지가격형성에 중요한 자료로서 정확하고 객관적으로 조사되어야 하지만 애매모호한 조사 및 산정지침으로 인하여 조사자의 주관적 판단이 개입될 수 있어 개선이 요구되고 있다. 또한, 공시지가의 신속, 정확한 산정을 위하여 개별 토지에 대한 토지특성을 정확하고 객관적으로 조사하는 것이 매우 중요하다. 본 연구에서는 객관적인 토지감정평가를 수행하기 위하여, 무인항공기를 이용한 고해상도 지형공간정보와 파노라마 VR 영상 및 GIS 분석 기법을 이용하여 여러 지형조건에 따른 필지의 특성을 객관적으로 추출함으로써 합리적이고 일관성 있는 공시지가산정체계 수립에 기여하고자 한다. 본 연구에서 제시한 기법을 평가하기 위하여 첫째, 대상지역의 기존 공시지가 공시자료와 둘째, 감정평가사의 평가자료를 이용하여 분석하였다.

• 부동산연구
• /
• 제28권4호
• /
• pp.63-73
• /
• 2018

본 연구의 목적은 임야 거래가격과 공시지가 적정성에 영향을 미치는 주요 요인을 분석하여 현실에 부합하는 공시지가 결정요인 모색 및 감정평가액 결정의 적정성을 도모하는 데 있다. 본 연구는 서울시 강남 강북권 6개구(區)에 소재한 임야 거래가격 적정성 여부를 독립표본 t-검정분석, 로지스틱 회귀분석의 통계적 기법으로 분석하였다. 분석 결과 지역차이와 형상의 정형여부는 적정거래여부와 무관하였고 비오톱 지정여부, 개발제한구역 여부, 고저의 차이, 보전산지 여부, 이용상황의 차이, 방위 및 접면도로의 차이는 임야거래 적정성에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이를 바탕으로 임야 고유의 독특한 가격형성요인을 면밀히 분석하여 공시지가의 조사 평가에 반영하여야 한다는 함의를 지닌다. 국민경제활동과 밀접한 관련이 있는 임야 감정평가는 시장참가인들이 중시하는 임야가격형성요인을 반영할 필요가 있다. 본 연구를 통해 제시된 임야 적정거래 여부와 관련된 변수들은 향후 임야 거래질서정착과 시장 안정화 지표로 적용되기를 기대한다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제47권1호
• /
• pp.143-160
• /
• 2017

공시지가 제도가 도입된 이후, 부동산정책에 대한 제반 행정의 기준으로 기능해 왔다. 그러나 최근 공시지가의 적정성에 대한 문제가 제기되고 있다. 토지특성항목이 너무 많아 통계모형 수립이 어렵고, 지역적 경제적 환경이나 개발계획 등이 지가평가모형에 반영되기 어렵기 때문이었다. 이에 본 연구에서는 분석 모형으로 시계열적인, 횡단면적인 변수들을 고려하여 패널 모형 중에서 이원오차성분 모형을 적용하였다. 분석 모형에 토지특성변수, 거시경제변수, 개발사업을 반영하는 변수를 포함시켰다. 분석 지역으로는 파주 LCD 산업단지를 선정한 후, 실증분석을 수행하였다. 분석 결과 토지특성변수들 중에서 14개(31%) 변수만이 유의한 것으로 나타났다. 거시경제적 변동성은 지가에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 개발사업을 반영하는 연도변수는 산업단지 지정 이후 지속적으로 유의한 것으로 분석되었다. 이러한 결과들은 지가평가모형을 개선할 때 토지특성항목들은 단순화하고, 거시 경제 변수들과 지역 경제 변수들은 모형에 포함시켜야 한다는 것을 의미한다고 하겠다.

• 한국환경생태학회지
• /
• 제35권3호
• /
• pp.305-312
• /
• 2021

본 연구는 제2차 국립공원 구역조정 시기(2010년~2011년) 해제지역의 건축물 조성 등 건축 행위, 공시지가 등 사회·환경적 요인의 변화를(2011년→2021년), 같은 기간 존치지역과 비교하여 개발 영향을 분석하고자 하였다. 해제지역은 2011년 이후 약 16,431m² 당 1개소의 건축물이 조성되었다. 그리고 건축물의 층수, 높이 모두 증가하였고 주요용도는 제2종 근린생활시설이 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 분석되었다. 개별공시지가의 해제지역 증가율은 42.3%이었고 존치지역은 38.6% 로 두 지역 모두 상승하였다. 시도별 분석 결과 서울은 해제 및 존치지역 전체 공시지가가 평균 55.2% 상승하였고 경기도는 평균 9.4% 상승하여 서울지역의 공시지가 상승폭이 훨씬 컸다. 국립공원내 사유재산권에 대한 문제는 제2차 국립공원 구역 조정에 의해 해제됨으로써 상당부분 해결되었으나 향후 공원관리청은 용도지구 및 시설계획에 대한 조정 등 합리적 대안을 제시함으로써 토지 소유자들의 편익을 도모할 필요가 있다.

• 한국건설관리학회논문집
• /
• 제18권6호
• /
• pp.89-97
• /
• 2017

경제발전에 따라 사람들의 생활수준이 향상되면서 새로운 주거공간을 원하고 있다. 시간이 지날수록 노후 공동주택은 늘어날 것으로 전망 되므로 공동주택 리모델링 사업에 활용 가능한 사업성 평가방법을 통해 향후 확대되는 리모델링 시장의 준비가 필요하다. 본 연구에서는 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델을 위해서 건축물의 공시가격에 영향을 미치는 사회적 가격형성요인을 분석하는 것이 목적이다. 수집된 표본은 127개 단지에 포함된 평형 별 350개 동을 활용하여 공시가격에 대한 다중회귀분석하였다. 중고수준, 고교수준, 총 세대수, 용적률이 추출되었고, 리모델링 사례에 적용하여 공시가격 비교 분석한 결과 기존 공시가격과 개선공시가격의 차이는 1억 4천8백만 원으로 분석되었다. 지하철역과의 접근성은 지가에 포함되었고, 맞춤형 리모델링이므로 최고층수와 향의 변화는 없다. 평가자가 공시가격요인을 일괄 적용하여 요인 추출 하는 종류에 따라 공시가격에 차이가 발생하였다. 본 연구는 향후 맞춤형 리모델링 사업성 분석 모델로 활용가능하다.

• 한국환경생태학회지
• /
• 제32권6호
• /
• pp.639-645
• /
• 2018

본 연구는 제2차 국립공원 구역조정 시기(2010년~2011년) 해제된 지역의 용도지역, 건축물 조성 등 실제 건축 행위, 토지이용환경, 개별공시지가 등 사회 환경적 요인의 변화를(2011년${\rightarrow}$2018년), 같은 기간 존치지역의 사회 환경 요인과 비교를 통해 구역조정 영향을 분석하고자 하였다. 그리하여 제2차 국립공원 구역조정의 문제점을 파악하고 제3차 구역조정시의 대안적 시사점을 모색하고자 하였다. 해제지역의 용도지역은 계획 생산 보전관리지역으로의 변화가 약 80.4%로 가장 높았고, 농림지역으로 변화가 15.6%였으며 4.0%는 자연환경보전지역으로 유지되어 변화가 없었다. 건축물 조성 규모 변화는 해제지역은 2011년 이후 약 $106m^2$의 평균 건축이 이루어 진 반면 존치지역은 $91m^2$의 평균 건축이 진행된 것으로 분석되었다. 토지이용환경의 변화 요소로써 자연지역에서 인공지역으로의 변화율은 해제지역이 1.9%였고 존치지역은 0.7%로써 해제지역의 변화율이 높았다. 개별공시지가는 해제지역의 증가량은 11,911원이었고 존치지역은 4,413원으로 두 지역 모두 상승하였으며, 두 지역 간 공시지가 차이는 약 2.5배에 달했다. 국립공원내 지역주민의 사유재산권에 대한 문제는 중요한 과제이나 제2차 국립공원 구역조정으로 상당수 해소 되었으므로 이후에는 공원용도지구계획과 공원시설계획에 대한 면밀한 분석으로 합리적 대안을 제시함으로써 공원 주민의 편익을 도모할 필요가 있다. 또한 공원관리청이 주민과 상생 협력하고 국립공원내 거주민으로서 자부심을 가질 수 있도록 지원 체계 마련이 필요할 것으로 판단된다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제53권2호
• /
• pp.19-37
• /
• 2023

본 연구는 경기 광주의 임야 총 2,129건의 거래사례를 바탕으로 현실화율의 영향요인을 규명하였다. 다중회귀분석을 통해 나타난 본 연구의 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 지역특성이 임야가격의 현실화율에 유의적인 상이한 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 구체적으로 대상 필지의 하위 행정구역상 위치, 택지지역 면적비율에 따라 현실화율에 유의적인 차이가 존재했으며, 진행 중인 개발사업 수가 많을수록 공시지가가 거래가격에 근접한 수준으로 형성될 가능성이 높게 나타났다. 둘째, 본 연구는 관내·외 중심지 인접성, 교통접근성 등의 입지특성이 현실화율 결정에 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 셋째, 본 연구는 임야의 이용규제특성으로 용도지역상 관리지역, 보전산지, 자연보전권역, 개발제한구역 등의 법적·제도적 이용규제나 행위제한에 따라 현실화율에 유의적인 차이가 존재한다는 것을 확인하였다. 넷째, 본 연구는 임야의 개별적 요인인 토지특성이 현실화율에 유의적인 영향요인으로 나타났다.

• 한국건설관리학회논문집
• /
• 제18권6호
• /
• pp.47-56
• /
• 2017

2017년 현재 848만 세대가 공동주택에 거주하고 있고, 15년 이상 노후공동주택은 55.87%이다. 공동주택 리모델링 허용연한 기준은 15년 이상이므로 앞으로 공동주택 리모델링 시장은 계속해서 증가할 것이다. 리모델링 사업의 성공을 위해서 사업성 분석은 중요하지만 기존 신축 및 재건축의 사업성 분석방법이 리모델링 사업성 분석에 사용되고 있다. 그러므로 건축법에 의한 세대수 증가 없는 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 관한 연구가 필요한 실정이다. 본고에서는 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성에 영향을 미치는 요인을 도출하여 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 공동주택의 가격형성 개념에 따라 공시지가, 공시가격, 표준지가, 기준가격에 영향을 주는 요인을 사용한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법을 제시하였고, 향후 개발된 계단가격법은 리모델링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.

• 한국농공학회논문집
• /
• 제61권4호
• /
• pp.97-103
• /
• 2019

If the new town development project begins with inappropriate location then it will be difficult to recruit tenants and the proportion of the infrastructure cost could increase. It is necessary to evaluate the feasibility of the new town development projects to solve this problem. This study aims to identify the current status of the new town development projects and draw up evaluation criteria by examining advanced researches. To identify the importance of each village, we set up the weights through analytic hierarchy process. The evaluation criteria were classified into location conditions and economical efficiency. In the case of location conditions, it was classified into available size, geographical conditions, and accessibility. As a result of analyzing the questionnaire, it was subdivided into officially assessed land prices in case of economic efficiency. This study had some limitations, that is we focused on the location conditions and economic feasibility among other factors. Therefore further study should contain analysis more on socio-cultural aspects such as residents' cooperation or will for this project. By adding results later, we can make more reasonable decisions when we choose appropriate area.

• KDI Journal of Economic Policy
• /
• 제34권3호
• /
• pp.1-29
• /
• 2012

본 연구에서는 혁신도시지역과 그 주변지역의 지가 데이터를 바탕으로 혁신도시사업에 따라 토지가격이 어느 시점부터 어느 정도 변동했는지 살펴보았고, 이를 통해 현행 제도가 개발이익의 배제원칙에 잘 부합하지 않음을 밝히는 한편, 현행 제도를 개발이익의 배제원칙에 보다 부합하도록 개선하기 위한 방안들을 모색하였다. 우선 혁신도시지역과 그 주변지역의 지가 데이터를 분석해 보면, 대부분의 혁신도시지역의 지가가 2005년부터 그 주변지역들에 비해 통계적으로 유의하게 상승하기 시작하였음을 알 수 있다. 즉, 이 시기부터 혁신도시사업과 관련한 정보가 지가에 반영되기 시작하였다고 볼 수 있는데, 이와 같이 혁신도시사업 관련 정보가 반영된 지가를 바탕으로 실제 보상액을 산정하면 개발이익의 배제원칙과는 괴리가 생기게 된다. 그러나 토지보상법 제70조에 따른 보상액 산정의 기준지가는 2007년 1월 1일 공시된 공시지가이며, 또한 실제로도 이러한 기준을 적용하여 보상이 진행되었다. 즉, 2005년부터 2006년 말까지 개발 정보가 해당 혁신도시 지가에 반영되었음에도 불구하고 이를 배제하기 위한 제도적 장치 및 노력 없이 보상이 진행되었다. 이러한 문제들을 해결하기 위해 본 연구에서는 크게 두 가지 방안을 제안하고 있다. 첫째, 토지보상법 제70조 제5항에서 소급적용할 수 있는 공시지가의 한계를 두지 말고, 대신 개발이익이 반영되지 않았다고 판단되는 가장 최근의 공시지가를 기준시가로 적용하도록 변경하는 것이 필요하다고 판단된다. 이렇게 정해진 기준시가를 바탕으로 가격인정시점까지의 통상적인 평균 물가상승률, 평균 지가상승률 등을 바탕으로 보상액을 보정한다면 개발이익 배제의 원칙에 보다 부합할 것이다. 둘째, 개발이익이 지가에 반영되었다고 판단하는 기준을 하위 법령에 명시적으로 포함시킬 필요가 있다. 현행 제도하에서는 수용보상액 산정 시 개발이익 반영 여부에 대한 평가자의 자의적인 해석이 포함될 가능성이 크다. 따라서 본 연구에서의 학술적 연구 결과와 현행 토지보상평가지침(감정평가협회) 등의 기준 등을 참고하여 개발이익 반영 여부를 판단하는 기준을 개선할 필요가 있다.