• 제목/요약/키워드: Hedonic price function

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서울시 수요-공급 기반 지하철 접근성이 토지가격에 미치는 비선형적 영향: G2SFCA 적용을 중심으로 (Non-linear effects of demand-supply based metro accessibility on land prices in Seoul, Republic of Korea: Using G2SFCA Approach)

  • 강창덕
    • 지적과 국토정보
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    • 제52권2호
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    • pp.189-210
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    • 2022
  • 세계 주요 도시는 자동차로 인한 교통 정체, 에너지 과소비, 환경오염 등을 해결하는 대안으로 대중교통을 주목하고 있다. 아울러 대중교통에 대한 쉬운 접근성이 그 이용을 높인다는 점에서 여러 연구는 대중교통에 대한 접근성을 개선하는 것이 중요함을 강조하였다. 이러한 대중교통은 부동산 가치 평가와 투자 결정에도 중요한 변수로 작용한다. 이 연구는 대중교통 접근성에 대한 기존 접근방법을 비판적으로 검토한 후 수요-공급 기반 접근성 기법으로 서울시 지하철역에 대한 접근성을 측정한다. 그 다음 그 영향을 용도별, 분위별 토지가격을 통해 분석하였다. 다층헤도닉모형으로 분석한 결과, 첫째, 지하철에 대한 수요와 공급을 모두 고려한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 긍정적 영향을 주었다. 영향은 비주거용보다 주거용에 보다 강하게 나타났다. 둘째, 총 세 개의 함수로 측정한 접근성 가운데 Exponential 함수에 의한 접근성은 주거용 토지가격에 가장 적합했으며, 비주거용 토지가격에는 Power 함수로 측정한 접근성이 가장 설명력이 높았다. 셋째, 토지 가격 분위별 영향을 보면, 주거용과 비주거용 토지가격 모두 가장 비싼 분위에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 아울러 분위별 가격에서도 모형적합도 측면에서 주거용은 Exponential 함수로 측정한 접근성, 비주거용은 Power 함수로 측정한 접근성이 상대적으로 적합한 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 공공투자가 인근지역에 미치는 영향을 이해할 뿐만 아니라 부동산 가치평가, 대중교통 서비스로 인한 우발이익의 회수 방안 모색, 대중교통 투자로 인한 주거비 상승 대책 마련에 활용할 수 있을 것이다.

공원일몰제 시행과 도시녹지 서비스에 대한 서울시민들의 선호측정: 아파트 실거래 기반 헤도닉가격접근법을 적용하여 (A Hedonic Valuation of Urban Green Space in Seoul, Korea)

  • 엄영숙;최성록;김승규;김진옥
    • 자원ㆍ환경경제연구
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    • 제28권1호
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    • pp.61-93
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    • 2019
  • 본 연구는 2020년 7월부터 시행될 '공원일몰제' 시행에 앞서 주민들의 도시녹지공간에 대한 선호를 분석하기 위해, 2015년 동안 서울시에서 거래된 아파트 117,918건의 실거래자료를 중심으로 다양한 GIS정보를 활용하여 단지 인근 강이나 하천, 산림 그리고 도시공원의 3가지 유형의 도시녹지공간이 제공하는 서비스를 조망과 접근성으로 대표하여 헤도닉가격함수를 추정한 뒤 잠재가격과 주민들이 향유하는 연간편익을 측정하였다. 서울시민들은 한강을 포함한 아파트 단지 도시녹지공간들에 대해서 조망 및 10분 이내 접근성이나 거리-이용 접근성의 관점에서 모두 쾌적한 주거환경을 제공하는 어메니티로 선호하고 있었다. 나아가서 강이나 하천 조망가능성(아파트 가격의 0.7-2.5%)과 접근가능성(2.3%)에 비해 도시공원 조망가능성(1.7-3.3%)이나 접근가능성(3.9%) 모두 잠재가격이 훨씬 높은 것으로 나타났다. 잠재가격에 기초한 연간 편익은 도시공원의 조망가능성에 약 55-60만원 그리고 10분 이내 접근가능성에 대해 80만원이 넘는 것으로 나타나 강이나 하천 조망이나 접근가능성에 비해 2-3배 높은 것으로 나타났다. 반면에 산림녹지 유형에 대해서는 강북지역 거주자들의 북한산 조망을 제외하고는 아파트 인근 산림 조망이나 접근성은 아파트 가격에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

환경자원의 가치평가 이론과 주요 방법 (Theory and Methods for the Evaluation of Environmental Resources)

  • 김준순
    • Journal of Forest and Environmental Science
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    • 제19권1호
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    • pp.108-123
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    • 2003
  • 1992년 리우회의 이후 국제적으로 환경자원의 중요성이 인식되면서 환경자원에 대한 가치를 정량화하고자 하는 움직임이 본격화 되었다. 우리나라 역시 이러한 국제적인 추세에 영향을 받으면서 1990년초부터 비시장재화의 가치를 평가하고자 하는 연구가 본격적으로 시작되었다. 또한 1999년에 예비타당성조사가 도입되면서 대규모건설사업 수행 전에 환경자원의 가치까지 고려한 비용편익분석이 실제로 이루어지고 있다. 하지만 환경자원에 대한 가치평가 방법이 아직 정립되지 못한 실정이다. 본 연구에서는 환경자원의 가치 평가를 위한 이론과 주요 평가 방법을 소개하였다. 이론에서는 환경자원의 가치를 수요함수와 생산함수차원에서 검토하고 이들 두 함수가 함께 고려된 시장에서 최적 수준을 도출하였다. 평가 방법에서는 시장의 특성에 따라 대표되는 평가 방법인 여행비용법, 만족가격법, 가상가치평가법을 소개하였다.

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개통 이후의 지하철역 거리에 기반한 주택가격의 시간적 반응 - 개통 후 10년의 대전 도시철도를 중심으로 - (Temporal Reaction of House Price Based on the Distance from Subway Station since Its Operation - Focused on 10-year Experience after Opening of the Daejeon Urban Transit Line -)

  • 강재원;성현곤
    • 국토계획
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    • 제54권2호
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    • pp.54-66
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    • 2019
  • This study analyzed whether a subway accessibility impact on house price is constant since its operation over time or not. The study was approached specifically to answer two research questions. One is "Are there significant temporal variations in the relationship between subway accessibility and housing price transacted after its opening?" The other one is "How the pattern of its temporal variation in housing price is formed as a function of the distance from the nearest station?" The study area is the subway station areas in the Daejeon metropolitan city, South Korea. Its first subway line has started to be opened in 2006 with 12 stations and then opened its additional 10 stations in 2007. It can be more appropriate to observe its impacts of subway accessibility on housing price because it has only one transit line with more than 10-year reaction term to its operation. The study employed alternative models to estimate yearly variation of subway accessibility on house price for the station areas with 500-meter and 1-kilometer radius respectively. While the study originally considered both a hedonic price model with interaction terms of its access distance to yearly transacted housing and a time-variant random coefficient model, the former model was finally selected because it is better fitted. Based on our analysis results, the reaction of house price to its transit line had significant temporal variation over time after opening. In addition, the pattern in its variation from our analysis results indicates that its capitalization impact on house price is over-estimated in its first several years after the opening. In addition, its positive capitalization impact is more effective in the 1000-meter station area than in the 500-meter one.

Why Genuine Luxury Brands Are Consumed? Counterfeits? Examining Consumer Identification

  • Suh, Hyunsuk
    • Asia Marketing Journal
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    • 제14권3호
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    • pp.69-102
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    • 2012
  • Owing to increased number of luxury brand users, both genuine and counterfeit luxury product consumption continues to increase every year. Luxury brand is defined as use or display of a particular branded products which brings the ownership prestige apart from its functional utility(Grossmand and Shapiro 1988). Some luxury brands have imitations sold in marketplace due to their popularity. These imitations or counterfeits have been jumping on the bandwagon of the upturn in sales of their originals. The purpose of our study is to understand consumer's underlying motives to consume luxury brands, genuine and or counterfeits. To do this, we propose functional theories of attitudes, decision-making styles, and life attitudes to form the determining causes for different consumption choices of luxury brands: genuine brands, counterfeit brands, both genuine and counterfeit brands, and no consumption on luxury brands types. In proposed causal pathways, we examine moderated effects of socio-psychological factors to further investigate if consumer profiles would exert influences in causal relationships. From the existing theories of functional attitudes: value-expressive and social-adjustive attitudes, we developed and introduced a new measure of rationality-consumptive attitude. From the existing eight decision-making characteristics of consumer styles inventory(CSI), three measures of high-quality, hedonic-shopping, and price-shopping styles were primarily applied in the study along with newly introduced measure of 'high-price' being added, which makes four total. Seven life attitude measures of life purpose, life control, will to meaning, goal seeking, future mean to fulfill, life satisfaction, and religiosity were applied. Finally, such socio-psychological measures as age, gender, marital status, income, and age-gap between couples were assumed to function as moderators. With 430 valid study samples, ages from 20s to 50s, with more females(316) than males(114), with average personal possessions of 5 genuine and 9 counterfeit luxury brands, we conducted questionnaire survey. Results indicated that social-adjustive function is totally disappeared in the relationship due to current social trend of widespread consumptions on both genuine and counterfeit brands which in turn, make consumers feel less special on wearing or carrying them unlike in the past. Self-expressive function and rationality-consumptive functions act as strong catalysts for genuine brand consumption and counterfeit brand consumption, respectively. On consumers' decision-making styles, high-price sublation is the most powerful indicator anticipating counterfeit consumption, even more powerful than personal incomes. In life attitude, the overall model fit was not validated, and only life control and life satisfaction are proven to be significant on both genuine and counterfeit product consumptions. Employment of socio-psychological factors in the model improved understanding of users further. Young consumers tend to go for genuine products over counterfeits. Consumers in different income groups; low, medium and high, all significantly consume genuine products for reasons of different decision-making styles. The results indicated that consumers whose personal disposition is predisposed to consume products in the form of reflection of his or her personality, go only for genuine brands for quality reason, while consumers who rationally consume products for its function or usability, go only for counterfeits for high-price sublation reason. Meanwhile, both product users support for high-price orientation who are not well off.

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서울 오피스 빌딩 매매가격 결정요인 분석 : 부분매매를 중심으로 (An Analysis on Determinants that Affect the Sale Price of an Office Building in Seoul after Focusing on Strata Property Sales)

  • 유명한;이창무
    • 부동산연구
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    • 제28권2호
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    • pp.7-20
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    • 2018
  • 본 연구는 오피스 매매가격에 영향을 주는 결정요인에 대한 연구를 진행하였다. 그 중에서도 특히 부분매매가 미치는 영향에 대해 초점을 맞춰서 헤도닉 가격모형을 활용하여 실증분석을 실시하였다. 본 연구에는 2000년부터 2017년까지 서울에서 거래된 오피스 사례 1,171건이 분석에 이용되었다. 오피스 매매가격에 영향을 주는 요인을 분석하기 위해 거시경제변수, 입지특성변수, 자산특성변수, 거래특성변수, 거래시점변수로 독립변수를 구성하였다. 본 연구에 있어서 주요 관심사항인 부분매매에 대해서 분석결과를 살펴보면, 부분매매는 전체매매보다 약 156만원 정도 평당 매매가격이 할인 효과가 있는 것으로 나타났다. 할인율 측면에서는 전체매매에 비해 부분매매가 12.6% 할인되는 것으로 나타나 부분매매가 오피스 매매가격에 적지 않은 영향을 미치고 있는 것으로 밝혀졌다. 이는 집합건물의 경우 소유자가 재산권에 대한 행사와 유지관리에 따른 비용 배분 등 측면에서 단독소유보다 어려움을 겪고 있기 때문이라고 볼 수 있다. 본 연구 결과를 통해 향후 오피스 거래 특히 부분매매의 경우 거래 투명성 확보 및 리스크 관리 측면에서 일정부분 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.

경인아라뱃길이 지역 부동산 가격에 미친 영향 분석 (The Effects of GyeongIn Ara Waterway on the Regional Property Value)

  • 이희찬;차주영;박두호
    • 한국수자원학회논문집
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    • 제46권3호
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    • pp.277-285
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    • 2013
  • 경인아라뱃길의 경관기능은 조망대상으로써 인근 아파트주민에게는 외부경제효과를 의미한다. 본 연구의 목적은 주택가격에 내재된 아라뱃길 조망권의 가치를 평가하는 것이다. 적용된 방법은 헤도닉가격모형(HPM)이다. 조망 수혜지역 내에 있는 아파트들 중 2011년 기간에 실제 거래가 이루어진 총 4,207세대로부터 수집된 자료를 기반으로 아파트매매가격, 단지특성, 입지특성, 시점특성 등과 관련된 변수들을 도출하였다. 투입 속성으로서 조망권변수는 수치지형도와 Google Mapview의 결합에 의해 고안된 조망권 알고리즘에 의해 도출되었다. 기존에 수행된 주택가격결정모형의 추정결과와 비교해 보았을 때, 본 모형의 추정결과는 계수의 크기에 있어 다소의 차이는 있으나 방향성에 있어서는 일치하는 경향을 보였다. 특히, 주거공간으로부터 아라뱃길까지의 거리와 아라뱃길의 조망권이 주택가격 형성에 있어 중요한 역할을 한다는 점을 밝혔다. HPM에 의해 추정된 조망권의 가치는 평당 16.5만원으로 나타났다. 역내 모집단 아파트로 확장된 아라뱃길 조망권에 의한 지역자산 고도화 효과는 총 891억원으로 추정되었다.

서울시 오피스텔의 임대료 결정요인에 관한 연구 (Officetel Rent Determinants in Seoul)

  • 구동회;양승철
    • 한국지역지리학회지
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    • 제10권3호
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    • pp.654-666
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    • 2004
  • 1980년대 중반 오피스텔이 처음 공급된 이래로 오피스텔 건축기준이 변화함에 따라 오피스텔의 기능은 사무용에서 주거용으로 변화되어 왔다. 서울시의 오피스텔 공급추이를 살펴보면, 1991년에 상대적으로 많은 공급이 이루어졌고, 1990년대 중반에는 공급이 감소되었다가, 1596년 이후 다시 증가 추세를 보이고 있다. 서울시 오피스텔의 임대료 결정 요인에 관한 회귀분석을 실시한 결과, 강남 여부, 전용률, 주거용 여부 등의 설명변수들이 서울시 오피스텔의 주요 임대료 결정요인으로 나타났다. 따라서 서울시 오피스텔의 평당 임대료는 강남에 소재하고 전용률이 높으며 주거용인 오피스텔이 그렇지 않은 것에 비해 높다는 것을 알 수 있다. 또한 사무용 오피스텔의 경우에는 층수가, 주거용 오피스텔의 경우에는 전용률이 유의한 결정요인으로 나타났다.

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An Empirical Testing of a House Pricing Model in the Indian Market

  • HODA, Najmul;JAFRI, Syed Ashraf;AHMAD, Naim;HUSSAIN, Syed Mannawar
    • The Journal of Asian Finance, Economics and Business
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    • 제7권8호
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    • pp.33-40
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    • 2020
  • The main aim of the study is to test a house pricing model by combining hedonic and asset-based pricing models. An understanding of the relationship between house pricing and its return (the rental income) helps to establish houses as a significant asset class. The model tested the relationship between house pricing (dependent variable) and the house attributes (independent variables) derived from Freeman's framework of housing attributes. This study uses a large data-set of 1,899 sample of new, high-end houses purchased between 2016 and 2019 collected from the national capital region of India (Delhi-NCR). The algorithm was built in R-Script, and stepwise multiple linear regression was used to analyze the model. The analysis of the model proves that the three significant variables, namely, carpet area, pay-off, and annual maintenance charges explain the price function. Further, the model is statistically fit. The major contribution of the study is to understand the key factors and their influence on the house pricing. The model will be helpful in risk assessment in the housing investment and enhance the chances of investment. Policy-makers can use information about the underlying valuation drivers of the house prices to stabilize the market and also in framing the tax policies.

첨단산업단지가 주변지역 주택가격에 미치는 영향요인 분석 (An Analysis on the Impacts of High-Tech Complex on Neighborhood Housing Price)

  • 박동웅;이주형
    • 한국산학기술학회논문지
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    • 제13권10호
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    • pp.4543-4550
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    • 2012
  • 본 연구는 지역의 첨단산업단지가 주변지역과 상호보완적 발전을 이루도록 개선방안을 제시하기 위해 성공사례로 꼽히는 서울디지털산업단지를 대상으로 주변지역 주택가격에 미치는 종합적 영향요인에 대한 실증분석을 진행하였다. 본 연구에서는 '첨단산업시설'요인 뿐 아니라 기존의 연구에서 주택가격 요인으로 충분히 고려되지 못했던 주변 입지특성으로 '교통시설', '편의시설', '안전시설', '문화체육시설' 등 다양한 주변 도시계획시설을 종합적으로 고려하였다. 이렇게 구축된 자료를 SPSS 18.0 Version을 이용하여 다중회귀분석 한 결과 첫째, 단지특성부문에서는 '노후도', '아파트 브랜드', '난방방식' 등이 주요 영향요인으로 도출되었다. 둘째, 입지특성의 중분류 부문으로 '교육시설', '교통시설', '안전시설', '복지시설', '문화체육시설', '편의시설' 등에서 세부 영향요인들이 도출되었다. 셋째, '첨단산업 내 우수기업' 역시 본 연구결과를 통하여 주택가격에 영향을 주는 영향요인으로 실증분석 되었다. 향후 첨단산업단지 주변지역의 상생발전을 위한 배후 주거지 개발계획이 수립 시 종합적 입지적 특성, 단지특성 등 주택가격 형성요인을 고려하고 첨단산업단지의 종사자와 부양가족에 실수요에 맞는 적합한 주택정책이 이루어져야 할 것으로 판단된다.