• 한국콘텐츠학회논문지
• /
• 제16권7호
• /
• pp.168-178
• /
• 2016

본고는 서울 주재 외국기업의 국적 및 산업의 임대주택 임대료에 대한 영향력 파악을 중심으로 임대료 결정요인을 분석했다. 분석 결과로서 미국, 영국, 프랑스 및 독일 기업은 동일업종을 기준으로 할 때 국적에 따라 임대료의 편차가 있으며 그 차이는 산업별로 상이한 것을 확인했다. 국적별 비교에서 미국과 영국은 임대료에 강한 영향을 끼쳐 임대료의 상승을 견인한 반면에 프랑스는 평균 이하의 임대료를 지급했다. 산업을 기준으로 할 때 은행, 제약, 석유화학 및 보험 산업이 임대료의 상승을 이끌었으며, 기계산업은 평균 이하의 임대료를 지급하는 것으로 나타났다. 지역별 주택유형과 임대료를 분석한 결과, 성북동은 모든 주택유형에서 주거비가 가장 비싸며 이태원 한남동이 그 다음이고, 반포 방배동의 임대료가 상대적으로 저렴했다. 분석 결과를 종합하면 물리적 특성의 상당수가 통계적으로 유의하여 물리적 특성이 입지특성 혹은 국적 및 산업특성보다 가격 결정에 큰 영향을 끼치는 것을 확인했으며, 할인매장과의 거리는 모든 분석 모형에서 유의하게 나타나 주거지 결정에 중요한 변수인 것으로 드러났다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제45권2호
• /
• pp.217-235
• /
• 2015

이 연구는 다중회귀분석으로 서울시 프랜차이즈 커피점의 상가임대료의 결정 요인을 분석하였다. 중심지이론, 집적이론, 그리고 외부수요의 이론은 경험적 모형의 기초를 제공한다. 이 연구에서 사용된 자료는 서울시의 2,000개 상점으로 구성되었다. 연구결과로서, 이 결과는 $3.3m^2$당 커피점의 매출액, 상권의 특성, 상점의 특징이 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다는 것을 보였다. 커피점의 매출은 커피점의 상가임대료의 주요 결정 요인이다. 아울러, $3.3m^2$당 상가권리금과 상가보증금은 상가임대료와 정(+)의 관련성을 가지고 있다. 추가적으로, 상권의 도 소매업체의 수 및 제조업체의 수는 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다. 요약하면, 이 연구는 상권의 커피점의 브랜드 인지, 입지, 임차인 혼재, 그리고 $3.3m^2$당 커피점의 임대료에 영향을 준다는 것을 제시한다.

• 한국지역지리학회지
• /
• 제10권3호
• /
• pp.654-666
• /
• 2004

1980년대 중반 오피스텔이 처음 공급된 이래로 오피스텔 건축기준이 변화함에 따라 오피스텔의 기능은 사무용에서 주거용으로 변화되어 왔다. 서울시의 오피스텔 공급추이를 살펴보면, 1991년에 상대적으로 많은 공급이 이루어졌고, 1990년대 중반에는 공급이 감소되었다가, 1596년 이후 다시 증가 추세를 보이고 있다. 서울시 오피스텔의 임대료 결정 요인에 관한 회귀분석을 실시한 결과, 강남 여부, 전용률, 주거용 여부 등의 설명변수들이 서울시 오피스텔의 주요 임대료 결정요인으로 나타났다. 따라서 서울시 오피스텔의 평당 임대료는 강남에 소재하고 전용률이 높으며 주거용인 오피스텔이 그렇지 않은 것에 비해 높다는 것을 알 수 있다. 또한 사무용 오피스텔의 경우에는 층수가, 주거용 오피스텔의 경우에는 전용률이 유의한 결정요인으로 나타났다.

• 지역연구
• /
• 제34권1호
• /
• pp.3-17
• /
• 2018

본 논문은 임대료시장의 주기변화에 따른 헤도닉 모형의 임대료 결정요인의 영향력 변화를 분석하였다. 임대료지수를 구축하여 분석한 결과 금융위기가 전환점이 되어 서울시 임대료 시장이 하락기와 상승기로 구분됨을 밝혔으며 주기에 따른 헤도닉 모형의 특성변수의 회귀모수 변화를 고찰하였다. 분석은 강남오피스와 도심오피스로 구분하여 실시하였으며 권역에 상관없이 일관된 변화를 보인 개별회귀모수로서는 토지가격, 지하철역에서의 거리, 건물규모, 건물연한 및 전환이율로 밝혀졌다. 상승기에는 건물의 규모가 클수록 임대료가 높아지는 경향이 있으며 건물이 오래될수록 임대료 하락요인으로의 영향이 커지는 경향이 있는 것으로 나타났다. 전환이율 역시 임대료에서 차지하는 비중이 상승기에 높아짐을 보여준다. 토지가격의 영향은 줄어들고 교통편의성의 장점은 약해지고 있어 상승기에는 지리적 이점의 영향력이 감소하고 건물 특성의 영향력이 상대적으로 커지는 실증적 증거를 제시하였다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제45권2호
• /
• pp.191-201
• /
• 2015

이 연구는 서울시 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 그 목적이 있다. 나아가 상가거래에 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료와의 인과성을 제시하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, $m^2$당 상가권리금과 $m^2$당 상가월세의 상관관계 분석의 결과에 의하면, 상가권리금과 상가월세와의 관계는 높은 정(+)의 상관관계가 있다. 특히, 상가월세의 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 분석되었다. 또한 상가 거래에서 발생하는 상가권리금의 산정을 상가의 특성과 상가임대료를 사용하여 합리적으로 결정할 수 있다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있다는 것을 보였다. 아울러, 상가매출이 높으면 상가임대료가 높게 형성되며 나아가 업종 및 상권의 특성, 상가임대료의 구성 비율에 따라 상가매매가격의 관계가 다르게 형성될 수 있다는 것을 보였다. 요약하면, 이 연구는 총임대료 대비 월세 비중은 $m^2$당 상가권리금을 결정하는 중요한 변수라는 것을 실증적으로 제시하였다.

• 토지주택연구
• /
• 제14권4호
• /
• pp.47-62
• /
• 2023

본 연구는 오피스의 소비재 및 투자재 특성을 고려하여 거시경제변수와 미시특성변수를 포함한 모형을 구성하고, 유효 임대료 자료를 기반으로 국내 주요 업무지구인 도심권과 강남권 중소형 오피스 빌딩 임대료 결정요인을 비교 분석하여 투자적 시사점을 제시하고자 하였다. 분석방법은 시계열자료와 횡단면자료를 함께 포함하여 분석이 가능하며, 추정량 편의 가능성이 낮은 것으로 알려진 동적패널모형을 사용하였다. 두 모형의 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 도심권·강남권 중소형 오피스 빌딩 임대료 영향 요인 분석결과 변수와 계수값 부호 측면에서 도심권 분석 결과와 동일하게 나타났다. 따라서 도심권과 강남권 중소형 오피스 빌딩의 임대료는 건물 및 입지특성과 함께 거시경제환경의 변화에 의해 영향을 받는 것으로 나타나 공간 소비재와 투자재의 특성을 모두 가지는 시장으로 해석된다. 위의 분석결과를 바탕으로 투자적 측면의 시사점은 다음과 같이 제시된다. 첫째, 도심권에 위치한 입지는 양호하지만 노후화된 중소형 오피스 빌딩의 재건축은 현실적으로 한계가 있다. 따라서 이러한 중소형 오피스 빌딩의 가치는 지속적으로 낮아질 가능성이 높아질 수 있어 투자시 이에 대한 고려가 필요하다. 둘째, 도심권의 경우 주차여건이 가격에 큰 영향을 줄 수 있으므로 도심권 중소형 오피스 빌딩 투자시 대상 빌딩의 주차환경과 개선 가능성에 대한 고려가 중요하다고 할 수 있다. 마지막으로 강남권 중소형 오피스 시장은 거시경제환경의 변화에 보다 민감한 시장으로 향후 이자율과 경제성장 등에 영향을 미칠 수 있는 통화정책 등의 변화를 주요한 투자기준으로 고려해야 할 필요성이 높다고 할 수 있다.

• 지적과 국토정보
• /
• 제48권1호
• /
• pp.229-244
• /
• 2018

본 연구는 권리금에서의 입지가치(바닥권리금)를 개념화하고 실증하기 위해 그동안 권리금을 결정하는 주요한 요인으로 지적되었던 유동인구에 초점을 두어, 유동인구의 규모와 구성이 상가권리금에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. '바닥권리금'은 권리금 상승(거품)의 주요 요인임에도, (현(現))평가방법에서는 상가임대료의 입지가치와 다를 바 없이 평가되고 있다. 따라서 본 연구에서는 임대료의 입지가치 평가와 동일한 고정적 입지가치와 달리 권리금은 해당 상가 주변 유동인구(수요층)에 따라 급격히 변할 수 있음을 가정하고 이를 실증하고자 하였다. 실증 분석은 2013년 서초 강남구 일대 188개 상가(일반음식점, 휴게음식점, 주류점, 일반판매, 오락스포츠미용업)의 컨설팅 자료를 활용하였다. 분석 결과 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 분석결과 권리금과 임대료는 양의 상관관계를 가지고 있으며 비탄력적인 속성을 가지고 있으나 평가 체계와 요인에는 차이가 있었다. 선형회귀모형을 통해 분석한 결과 권리금과 임대료 모두 건물특성, 유동적 입지요인, 고정적 입지요인의 순으로 영향력이 큰 것으로 나타났으나, 유동적 입지요인의 영향력은 임대료보다 권리금에서 더 크게 나타났다. 또한 임대료에는 건물노후도, 버스정류장 등 고정적 입지가치가 유의한 영향요인으로 나타났으나, 권리금에는 유의한 영향을 미치지 않았다. 이와 같은 결과는 권리금에서의 입지가치 분석 시에도 시 공간적 개념인 평가시점의 유동적 입지가치가 고려되어야한다는 것을 의미한다. 임대료는 계약종료 시까지 고정되나, 권리금은 유동인구 증가 등 새로운 입지가치 요인에 따라 유동적으로 반영되기 때문이다. 이러한 시차에서 오는 유동적 입지가치의 변화를 임대인은 임대료에 반영시키려 하고, 임차인은 권리금으로 보상받으려 하기 때문에 분쟁이 나타나는 것으로 이해할 수 있기 때문이다. 따라서 이와 같은 분쟁 해결을 위해서는 향후 지속적인 권리금 데이터의 축적과 함께 객관적 평가체계에 대한 연구가 필요한 시점이다.

• 대한교통학회지
• /
• 제26권6호
• /
• pp.29-38
• /
• 2008

서울의 오피스 시장은 빠르게 성장하고 있으며, 앞으로도 그 성장세는 계속될 것으로 전망되고 있다. 그에 따라 오피스 시장에 관한 연구들이 많이 이루어지고 있다. 교통여건은 오피스 임대료를 결정하는 가장 중요한 요소중 하나지만, 교통여건이 오피스 임대료에 미친 영향을 실증적으로 규명한 연구는 매우 드문 실정이다. 이 연구는 교통여건이 오피스 임대료에 미친 영향을 규명하기 위해 도심 80개, 강남 96개, 여의도 74개의 오피스 빌딩을 대상으로 임대료 회귀모형을 구축하였다. 실증분석결과 교통여건은 오피스 임대료를 결정하는 중요 요인이며, 교통량이 많아져 교통혼잡이 발생할 경우 오피스 빌딩 임대료는 하락한다는 사실을 규명할 수 있었다. 또한 이 연구를 통해 서울의 3대 오피스 중심 지역(도심, 강남, 여의도)별로 교통여건이 오피스 임대료에 미치는 영향이 다르다는 점도 규명할 수 있었다.

• 한국건설관리학회논문집
• /
• 제21권5호
• /
• pp.29-37
• /
• 2020

본 연구는 주거용 부동산의 투자의사 결정에 영향을 미치는 요인에 대해 분석을 위해, 주거용 부동산 관련 전문가들을 대상으로 AHP와 퍼지이론을 활용한 설문분석을 통해 투자자의 관점에 따른 요인의 중요도 차이 및 우선순위를 비교 및 분석하였다. 분석 결과, 전체적으로 임대료, 수익성, 교통 접근성, 상권 및 인프라, 금융규제 등이 중요하며, 전문가그룹별로는 금융·여신 그룹은 수익성. 임대료, 교통 접근성, 공급물량과 세제 혜택을, 건설·개발 그룹은 교통 접근성, 임대료, 직주 접근성, 수익성과 상권 및 인프라를, 감정·평가 그룹은 임대료, 수익성, 교통접근성, 금융규제와 공급물량을 가장 중요한 투자의사결정 요인으로 도출하여 업무와 연관성이 있는 선호특성을 가지고 있다는 것을 알 수 있었다. 즉 부동산 투자특성에 있어 가격특성과 경제특성, 즉 재무적 관점에 가장 중점을 두고 있으며, 부동산특성 내 입지특성으로 교통 접근성과 상권 및 인프라 등 편의성을 중요하게 여고 있으며, 적극적인 부동산 투자확대를 위해서 시장의 금융규제 완화를 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 이러한 항목별 전문가그룹의 다양한 관점을 고려하여 주거용 부동산을 개발하는 사업자의 사업 타당성 분석과 수요자가 되는 일반 투자자들의 합리적인 의사결정에 도움이 되고자 한다.

• 한국사회복지학
• /
• 제68권3호
• /
• pp.29-50
• /
• 2016

본 연구는 주거비과부담 결정요인을 가구와 주거 특성뿐만 아니라 지역 특성을 고려하여 분석하였다. 전국 약 2만 가구를 대상으로 실시한 2014년 주거실태조사를 활용하여 위계적 일반 선형 모형으로 다층분석을 실시하였다. 분석결과 가구주가 남성일수록, 학력이 높을수록, 월세가구일수록, 주거환경에 만족할수록, 주거비과부담의 가능성이 증가하였다. 반면에 가구소득이 증가할수록, 기초보장가구일수록, 최저주거기준미달일수록, 전세가구일수록 주거비과부담 가능성이 감소하였다. 주거비과부담여부에는 유의미한 지역간 분산이 존재하였으며, 지역의 평균 월임대료와 중위 주택가격이 높을수록 개별가구의 주거비과부담 가능성이 증가하였다. 또 공공임대주택비율이 전국평균보다 높은 지역만을 추가분석한 결과 지역의 공공임대주택비율이 증가하면 개별가구의 주거비과부담 가능성이 감소하였다. 본 연구를 통해 주거비과부담 위험에 노출된 가구 및 주거 특성을 알 수 있었으며 주택가격 상승 억제 및 임대료 규제의 필요성과 공공임대주택 확대의 효과성을 확인하고 주거복지정책에 대한 함의를 도출할 수 있었다.