• 부동산연구
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• 제27권3호
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• pp.7-22
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• 2017

감정평가는 공익적 성격으로 인해 신뢰성의 확보가 중요하다. 신뢰성이란 역량적 측면과 윤리적 측면으로 나누어 볼 수 있으며, 감정평가업자의 윤리적 측면은 구성원 개인의 윤리적 측면과 감정평가법인의 윤리적 측면으로 나누어 볼 수 있다. 본 연구에서는 감정평가업자의 신뢰성을 구성하는 요인 중 감정평가법인의 윤리적 풍토를 그 분석의 대상으로 하였으며, 감정평가법인의 윤리풍토가 법인의 규모에 따라 차이가 있는가를 고찰하여 '대형감정평가법인제도'의 효과를 검증하였다. 감정평가법인의 윤리적 특성을 살펴보기 위하여 기업에 윤리적 가치인식이 내재되어 있는 정도를 나타내는 윤리풍토에 대하여 조사하였으며, 윤리풍토를 사회적 책임에 대한 인식과 자기이익의 배제에 관한 부분으로 나누어 분석하였다. 분석결과 감정평가사가 사회적 책임을 의식하고 자기이익을 배제하는 데에 감정평가법인의 윤리경영시스템이 유효한 것으로 확인되었으며, 대형감정평가법인과 중소형감정평가법인 간에 차이가 있는 것으로 나타났다. 이러한 연구결과를 토대로 판단하였을 때 감정평가의 신뢰성을 향상시킬 수 있도록 제도의 정비와 운영에 대한 연구가 필요할 것으로 판단된다.

• 부동산연구
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• 제27권1호
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• pp.17-32
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• 2017

주거공간의 개방성은 채광, 조망, 환기에 직접적인 영향을 끼치는 특성으로, 단위세대의 개방성 확보를 위해 아파트의 평면유형이 다양화되고 있다. 그러나 개방형 평면유형과 주택가격과의 관계를 분석한 연구는 부족한 실정으로 본 연구는 개방형 평면 유형이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증 분석하고자 한다. 이를 위해 개방형 평면유형과 베이수, 발코니비율, 공간 당 외부접면비율 등의 평면개방정도와 형태를 변수화하고, 2006년부터 2015년까지 120개월간 강남구에서 거래된 아파트 자료를 기반으로 헤도닉 가격모형과 인공신경망 모형을 통해 비교분석하였다. 분석결과, 베이수, 공간 당 외부접면 비율이 높을수록 아파트 가격은 상승하며, 개방형 평면 유형은 3면 개방형 평면, 직각 개방형 평면, 양면 개방형 평면, 1면 개방형 평면, 복합 개방형 평면 순으로 가격이 높은 것으로 나타났다. 이러한 연구결과는 향후 신축 및 재건축시 사업자가 평면설계에 있어 소비자의 선호를 반영하고 구매자의 경우에도 평면유형에 따른 가치파악을 위한 시사점을 제공할 수 있다.

• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제9권7호
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• pp.304-314
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• 2009

우리나라 대부분 호텔기업의 가치평가는 자산가치에 초점을 두어 임시 단편적으로 결정되고 주로 거래당시의 부동산 시장환경에 큰 영향을 받아왔다. 그러나 호텔기업도 다른 업종의 기업과 마찬가지로 수익창출을 통한 기업가치의 극대화를 목적으로 하기 때문에 호텔기업의 가치평가는 수익가치로 계산하는 것이 타당할 것이다. 이에 본 연구는 호텔기업의 회계적 지표와 기업가치 간의 관련성 및 기업가치에 미치는 영향을 분석하여 기업의 외부정보이용자에게 호텔기업에 투자할 경우 합리적인 판단을 할 수 있도록 정보를 제공함을 목적으로 하였다. 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 호텔기업들은 변수들간 상하위 25%의 차이가 많이 발생하고 있다. 특히 신규투자증가율과 매출액증가율 그리고 자기자본순이익은 하위 25%의 호텔기업이 음(-)의 부호를 보이고 있다는 것이다. 둘째, 특1급 호텔의 경우 자산규모와 부채비율간에는 99% 수준에서 음(-)의 유의함을 보여주고 있다. 이는 자산규모가 클수록 부채비율이 낮음을 나타내는 것 이다. 신규투자증가율과 부채비율도 99% 수준에서 음(-)의 유의함을 보여주고 있어 부채비율이 높을수록 투자율이 낮음을 알 수 있다. 셋째, 특1급 호텔과 특2급 호텔의 총자산규모 기업가치에 99% 수준에서 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 특2급 호텔의 경우에는 유보율도 90% 수준에서 양(+)의 차이가 나타났다.

• 대한토목학회논문집
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• 제40권3호
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• pp.295-302
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• 2020

방재지구는 재해위험이 큰 지역에 대해서 지정을 의무화하고, 법적 근거를 통해 재해에 안전한 지역으로 개선하기 위한 용도지구이다. 그러나 현재 방재지구 지정시 대상지역의 부동산 가치하락을 이유로 지정을 기피함에 따라 제도의 실효성 저하가 문제점으로 지적되고 있다. 따라서 본 연구는 2006년에 지정된 서울특별시 방재지구 4개소를 대상으로 방재지구의 지정과 토지가격의 상관성을 규명하고자 한다. 분석결과, 예상과는 반대로 방재지구로 지정된 필지의 개별 공시지가가 방재지구로 지정되지 않은 주변지역보다 약 42만원 높은 것으로 나타났으며, 통계적으로 유의하였다. 즉, 방재지구로 지정되었다고 해서 해당 방재지구의 부동산 가치가 하락한다고는 단정하기 어렵다. 따라서 방재지구 지정에 따른 해당 지역의 연계사업, 방재지구에 대한 지역주민들의 인식 등 방재지구의 실효성 저하에 대한 원인을 명확하게 규명할 필요가 있다. 그런 의미에서 본 연구결과는 단순히 방재지구의 지정이 토지의 가격을 하락할 것이라는 인식을 전환하기 위한 근거를 마련했다고 볼 수 있다.

• 토지주택연구
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• 제2권4호
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• pp.367-377
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• 2011

본 연구는 지난 2008년 리먼사태로 인한 글로벌 금융위기 이후 부동산가격의 결정요인이 어떻게 변화하는지를 VAR모형을 통해 분석하고자 하였다. 이를 위해 2000년 1분기부터 2011년 2분기까지의 전국 토지, 주택매매, 주택전세 등 부동산가격에 대해 실질GDP, 국고채수익률, 소비자물가, KOSPI, 주택건설실적, 토지가격 등을 이용하여 VAR모형을 구축하고 충격반응 및 분산분해 분석을 실시하였다. 금융위기 이후의 변화행태를 분석하기 위해 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 3분기를 기준으로 이전과 현재까지로 분석기간을 나누어 가격결정요인 변화를 비교 분석하였다. 분석결과, 토지가격은 금융위기 이전과 비교할 때 실질GDP와 금리의 영향력은 더 커진 것으로 나타났다. 이는 토지가격이 과거에 비해 거시경제여건에 더욱 민감하게 반응하게 되었다는 사실을 보여준다. 주택매매가격도 금리나 GDP와 같이 시장기본가치에 대해 거의 영향을 받지 않고, 주택가격 자체의 변화나 전세가격의 변화에 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 최근의 전세가격 급등세가 지속되고 있음을 감안할 때 매매가격도 조만간 상승할 가능성이 크다고 예상할 수 있는 부분이다. 주택전세가격은 금융위기 이전이나 이후 모두 거시경제지표의 영향력이 약화되고, 소비자물가나 전세가격 자체의 변화에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이와 같이 부동산가격이 과거와 달리 금리, GDP 등 시장기본가치요인의 중요성이 약화된 것을 알 수 있는데, 이는 부동산시장이 금융위기 이후 인구 가구구조 변화나 가격상승 기대심리 약화, 월세전환 등 경제 외적 요인에 크게 영향을 받는 쪽으로 변화했음을 보여주는 것이라 할 수 있다. 따라서 정책당국이나 소비자, 건설업체 등 경제주체들은 경제 환경 뿐 아니라 수급상황 등 시장내부요인을 감안하여 보다 신중하게 시장에 접근할 필요가 있을 것이다.

• 유통과학연구
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• 제5권1호
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• pp.89-105
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• 2007

아파트시장의 환경변화와 소비자 특성의 변화로 인해 아파트 선택시 소비자의 구매의사결정도 과거와는 매우 다른 양상을 보이고 있다. 아파트 건설업체들은 고객만족도를 높이기 위해서는 주거환경을 이해하고, 차별화된 주거가치를 고객들에게 제공하여야 한다. 그러나 지금까지의 선행연구에서는 주거환경이 주거가치, 주거만족, 재구매의도간의 관계에 대한 통합적 연구가 거의 없었다. 따라서 본 연구에서는 부동산뿐만 아니라 마케팅 분야의 관련 선행연구들을 토대로 주거환경이 주거가치, 주거만족, 재구매의도에 어떠한 영향을 미치며, 이러한 주거가치와 주거만족은 재구매의도에 어떤 영향을 미치는지를 분석하여 향후 아파트 건설업체의 경쟁력 강화를 위한 유용한 전략적 시사점을 제공하고자 하였다.

• 지적과 국토정보
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• 제52권2호
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• pp.189-210
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• 2022

세계 주요 도시는 자동차로 인한 교통 정체, 에너지 과소비, 환경오염 등을 해결하는 대안으로 대중교통을 주목하고 있다. 아울러 대중교통에 대한 쉬운 접근성이 그 이용을 높인다는 점에서 여러 연구는 대중교통에 대한 접근성을 개선하는 것이 중요함을 강조하였다. 이러한 대중교통은 부동산 가치 평가와 투자 결정에도 중요한 변수로 작용한다. 이 연구는 대중교통 접근성에 대한 기존 접근방법을 비판적으로 검토한 후 수요-공급 기반 접근성 기법으로 서울시 지하철역에 대한 접근성을 측정한다. 그 다음 그 영향을 용도별, 분위별 토지가격을 통해 분석하였다. 다층헤도닉모형으로 분석한 결과, 첫째, 지하철에 대한 수요와 공급을 모두 고려한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 긍정적 영향을 주었다. 영향은 비주거용보다 주거용에 보다 강하게 나타났다. 둘째, 총 세 개의 함수로 측정한 접근성 가운데 Exponential 함수에 의한 접근성은 주거용 토지가격에 가장 적합했으며, 비주거용 토지가격에는 Power 함수로 측정한 접근성이 가장 설명력이 높았다. 셋째, 토지 가격 분위별 영향을 보면, 주거용과 비주거용 토지가격 모두 가장 비싼 분위에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 아울러 분위별 가격에서도 모형적합도 측면에서 주거용은 Exponential 함수로 측정한 접근성, 비주거용은 Power 함수로 측정한 접근성이 상대적으로 적합한 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 공공투자가 인근지역에 미치는 영향을 이해할 뿐만 아니라 부동산 가치평가, 대중교통 서비스로 인한 우발이익의 회수 방안 모색, 대중교통 투자로 인한 주거비 상승 대책 마련에 활용할 수 있을 것이다.

• 벤처창업연구
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• 제10권5호
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• pp.93-103
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• 2015

주거환경은 거주자의 독특한 특성에 영향을 받는 물리적인 측면뿐만 아니라 사회적, 경제적, 문화적 등 많은 환경적 요소들과 밀접하게 관련되어 있다. 본 연구는 주거선택속성의 이론을 바탕으로 서초구의 이미지와 지각된 가치를 매개로 애호도에 미치는 영향을 규명하고, 경험적으로 주거환경의 선택속성이 애호도와의 관계에서 이미지와 지각된 가치의 매개효과를 분석하고자 한다. 분석방법은 설문지를 배포하여 SPSS 통계 프로그램을 사용하여 분석하였으며, 그 결과는 다음과 같다. 주거선택속성은 지역 명성, 녹색환경, 편리성, 부동산 가치, 안전성, 주택상태의 6개 요인으로 나타났으며, 분석결과 주거선택속성은 애호도에 정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 매개효과를 검증하기 위해 3단계 회귀분석을 사용한 결과 이미지와 지각된 가치는 정적인 영향을 미침으로서 매개효과가 규명되었다. 이러한 결과는 서초구의 애호도를 증가시키기 위해서는 물리적인 환경요소뿐만 아니라 이미지와 지각된 가치를 관리하는 것이 필요하다.

• 한국산학기술학회논문지
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• 제22권4호
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• pp.228-234
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• 2021

부동산의 시장 참여자들에게 부동산 가격에 대한 방향성을 예측하는 것은 의사결정에 있어서 매우 중요하다. 이를 위해 주로 회귀분석, ARIMA, VAR 등의 방법론을 사용하는데 이는 불특정 변수에 의해서 변동하는 자산의 가치를 예측하는데 한계점을 갖는다. 때문에 본 연구에서는 이를 보완하기 위해서 인공신경망 기법을 이용해 부동산 시장에서 유동성이 풍부한 서울 아파트 가격 추이를 예측하고자 한다. 인공신경망 학습을 위해서 총 12개의 거시 및 미시적 변수를 나눠 학습 모형을 설계하는데 거시적 요인은 CASE1, 미시적 요인은 CASE2 그리고 두 요인을 조합해서 요인을 구성한 CASE3 으로 나눠서 실험한다. 그 결과 CASE1 과 CASE2 는 약 2년 동안 87.5%의 예측을 보이고 CASE3은 95.8%의 예측성과를 보인다. 본 연구는 아파트 가격에 영향을 주는 다양한 요인들을 거시적 및 미시적으로 구분하여 정의하고 미래의 아파트 가격의 방향성을 예측하는데 인공신경망 기법을 제안하고 그 실효성을 분석했다. 따라서 최근 발전하고 있는 학습 기법이 부동산 분야에 다양한 관점으로 적용되어 시장 참여자들의 효율적인 의사결정을 할 수 있기를 기대한다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제22권2호
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• pp.3-11
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• 2021

미얀마는 아시아 국가 중 개발 가치가 높은 미개발 국가이다. 이에 미국을 비롯한 다양한 국가에서 시장 진출을 고려하고 있는 상황이다. 이러한 측면에서 부동산 개발 프로젝트의 수요는 외국인들의 유입 증가와 미얀마 경제성장에 따라 증가할 것으로 예측된다. 하지만 미얀마는 국가적 리스크를 포함해 해외 진출기업의 측면에서 위험도가 높은 국가이다. 이에 본 연구에서는 미얀마에 관한 자료분석을 실시해 리스크 유발요인을 추출한 후 전문가(법률, 금융, 기술, 현지 전문가) 심층인터뷰를 실시하였다. 이를 통해 106가지 리스크 요인을 추출하였으며, 친화도법을 활용해 3차에 걸친 그룹핑 작업을 실시하여 최종 리스크 분류 체계를 구축하였다. 그리고 AHP 기법을 활용해 각 요인별 상대적 중요도를 분석하여 제시하였다. 그 결과 해당 국가 관련 리스크, 자금 관련 리스크, 분양 관련 리스크의 중요도가 높게 나타났다. 본 연구결과는 미얀마 부동산 개발형사업의 진출기업에게 리스크관리 기준을 제공할 것으로 기대된다.