기부채납은 본래의 공익과 사익의 합리적인 조정수단으로써 운영되는 것과 달리 효용성 및 사후관리의 문제 등의 많은 문제점이 제기되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 실제 기부채납이 된 공공시설의 현황분석을 통해 문제점을 살펴보았으며, 실질적으로 이용하는 주민들의 의식조사를 통해 개선방향을 도출하는 것을 목적으로 한다. 기부채납 공공시설 현황분석 및 이용자 의식조사분석에 따른 문제점은 자투리땅에 조성되는 위치 및 입지여건의 문제, 단지 내 시설로 인식 및 이용되는 문제, 거주자들의 이용 및 안전을 고려하지 않은 가로시설물 조성 및 사후관리의 문제, 주변지역현황을 고려하지 않은 효용성의 문제점을 도출하였다. 각 문제점에 따른 기부채납 공공시설의 효율적인 운영을 위한 개선방안으로는 첫째, 이용률 및 효율성을 높일 수 있도록 기부채납 공공시설의 위치 및 입지여건을 고려한 계획이 수립되어야하며 둘째, 기부채납 공공시설의 이용성 증진을 위한 각 지자체별 홍보가 필요하다. 셋째, 공공의 시설이라는 인지를 위한 표지 및 안내판 등의 기부채납 공공시설 인지의 의무화를 시행하며, 넷째, 효율적인 사후관리를 위한 공공시설의 운영을 주민, SH LH공사 등에게 위임하는 방안과, 마지막으로 해당 지역에 필요한 공공시설을 파악할 수 있는 공공시설서비스 지도를 작성하여 기부채납 시 활용될 수 있도록 제안하여야 한다고 사료된다.
개발사업시 공공에 필요한 기반시설과 용지를 확보하기 위한 기부채납제도는 공공의 이익추구를 실현하는 유효적인 수단과 개발이익 환수의 개념으로 활발하게 적용 되어 왔고, 공공의 어려운 재정 여건에서 사회에 기여한 바도 크다. 그러나, 기부채납제도의 법적 기준과 운영에 대한 규정이 모호하고 법적 근거가 부족하여, 기반시설을 설치토록 기부채납 부관을 부여하는 형태로 행정 실무상 편의에 따라 임의적으로 사용되어 왔다. 또한 기반시설은 개발사업자 입장에서는 개발 이익내에서 공사하여 기부하는 시설로서 채산성 향상을 위해 공사비용을 최소화 하는 방향으로 추진되어 기반시설의 계획·설계·시공의 부실화로 시민의 안전 및 유지관리비 증대를 초래하는 위험성을 내포하고 있어 시급한 개선이 필요한 실정이다. 현행 기부채납제도는 개발사업자에 의해 설계·시공·건설사업관리자가 선정되므로, 시설물의 품질·안전성 확보를 위해서는 시공단계 건설사업관리자를 인허가청이 지정토록 해야 하며, 계획·설계단계(프리콘)에도 행정청을 대리하는 전문조직(PM단)을 운영할 수 있는 제도개선이 필요하다. 기부채납제도의 개선으로 계획·설계·시공의 내실화를 통해 반백년 이상 이용하게 될 시설의 우수성, 편의성, 안전성 등을 향상 시킬 수 있도록 지속적인 제도 및 법적 개선을 해야 한다.
지난 3월 28일, '8.31 부동산대책'의 하나로 도입된 기반 시설 부담금 제도의 근거법령인 '기반시설부담금에관한법령'이 폐지됐다. 새 정부가 국정 '100일 과제'로 선정.추진한 결과다. 주택 사업 추진의 큰 장애 요인 하나가 사라진 셈이다. 그러나 주택 개발 사업 승인의 조건으로 승인권자가 사업자에게 기부 채납을 요구하는 경우 과도한 요구로 인해 사업 승인이 지연되거나 사업자의 초기 부담이 크게 증가하는 문제점은 크게 해소되지 않고 있다. 학교 시설 설치 요구 또한 계속되고 있다. 기부 채납 요구의 문제점과 개선 방안에 대해 알아보자.
This research aims to find the issues and explore policy agenda of contributed acceptance of urban renewal project. Through the analysis of urban renewal project in Seoul, three isssues was found as follows. Firstly, the ratio of contributed acceptance in each district was quite different. Secondly, the donated land was scattered around whole project area. Thirdly, infrastructures are not constructed until all renewal projects were implemented. For this issues, this research proposed that a proper standard of the ratio of contributed acceptance is needed and land donation should be designated to adjacent lot or block. Also public support should be for developing urban capacity and completing infrastructure.
국토교통부는 녹색건축물 조성지원법 시행령 시행규칙을 개정하고 1월 20일부터 제로에너지건축물 인증제 시행에 들어간다. 제로에너지건축물은 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합하여 외부 에너지 유입을 최소화 한 건축물로 건축주는 인증을 원할 경우 인증기관에 신청하여 제로에너지건축물 인증을 받을 수 있으며, 인증받은 건축물에 대해서는 용적률 완화, 신재생에너지 설치보조금, 기부채납 부담률 완화 등의 인센티브가 제공된다.
통신기술의 획기적인 발전에 따라 국가기간시설로서 관리 운영되던 대규모 통신시설부지는 토지이용 효율성과 가치를 높이기 위해 다양한 대체방안의 모색이 필요하게 되었다. 이에 본 연구는 유휴 사회기반시설부지 활용을 위한 민간주도의 복합용도 개발수요에 부합하여 도심기반시설로 용도지정이 되어 있는 통신용지를 대상으로 기부채납 및 입체지정 방안에 따른 개발사례의 재무적 타당성 분석과정을 제시하고자 한다. 재무적 타당성 분석을 위해 확률론적 몬테카를로 시뮬레이션을 통해 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)을 도출하고 이를 사업방안별로 분석하였다. 사업수지 분석 결과, 기부채납과 입체지정 방안 모두 충분한 사업성을 지닌 순현가와 내부수익률을 도출되었으며 확률 역시 모두 50%를 넘는 것으로 예측되어 사업의 요구수익률을 초과하는 것으로 나타났다. 또한 시뮬레이션 결과, 임대료 상승률, 임대료, 공실률, 공사비, 할인율, 자본환원률 등의 변수 가운데 임대료가 가장 큰 영향을 미치며 토네이도 분석결과에서도 가장 민감도가 높은 관리대상 임을 알 수 있었다. 이러한 연구결과를 통해 도심기반시설의 지정용도 폐지를 통한 개발사업 도입에 대한 효율적 토지이용과 유사 사회기반시설의 활용을 위한 사업방안에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
본 연구는 도시공원 일몰의 대응수단으로 추진 중인 전국의 민간공원특례사업을 대상으로 지자체 및 공원현황, 사업특성과 시행 등에 관련된 내용을 세부적으로 분류 후 비교·분석하여 제도시행 후 진행되어진 지자체별 사업을 점검하고, 그 가운데 제도의 의미와 보완점을 구축하고자 실시하였다. 분석결과로서 첫째, 전국에서 시행 중인 민간공원특례사업은 주로 인구 10만명 이상의 도시에서 시행되어 군 지역이나 지방소도시의 적용에는 한계성이 있었다. 이에 특례제도를 일괄적으로 적용하기보다 지자체의 특성과 규모를 고려한 제도 적용의 유연성이 필요할 것으로 판단되어졌다. 둘째, 공원조성 기부채납 방식에 의한 현재의 특례사업은 공동주택 위주의 단조로운 개발유형을 나타내고 있어, 이의 개선을 위해 공원부지만 매입하여 기부 채납하는 공원 보전형 방식 등을 도입하여 개발의 다양화를 도모할 필요가 있는 것으로 나타났다. 셋째, 공원의 유형과 면적이 한정되어 사업대상에 한계를 보이고 있어, 대도시 도심지내 이용도가 높고 접근성이 좋은 공원들까지 포함할 수 있도록 면적기준을 5만m2 이하까지 완화할 필요가 있는 것으로 나타났다. 넷째, 특례사업의 대상지가 대부분 산지형 공원으로 자연지형 및 스카이라인의 훼손 우려가 있어 공원별 입지특성을 고려한 건폐율과 용적률을 별도 조례를 설정하여 적용하는 것과 비공원시설 유형별 건축 가이드라인을 세부적으로 설정하여 공원과 공존할 수 있는 개발접근이 이루어져야 할 것이다. 향후 과제로는 첫째, 전국의 민간공원특례사업이 완료된 후, 각 사업별 수익률을 데이터화 하여 향후 유사사업의 적정수익률에 대한 기준을 설정하고, 초과이익분의 환수 등 제도적 기준을 마련하며, 둘째, 사업기간의 단축을 위해 지자체별 TF팀 구성, 통합심의 전환, 제안단계에서 환경성 검토 도입 등이 검토되어야 할 것이다. 셋째, 지자체는 민간협의체를 구성을 제도화하여 협치시스템을 통한 사업의 효율적 관리를 도모하고, 넷째, 특례공원의 기부채납 이후 유지관리에 대한 로드맵을 수립하여, 시민이 함께 하는 시민 참여형 공원 운영·관리방안 모델의 도입을 검토하여야 할 것으로 나타났다.
이 연구는 민간공원추진자가 지방자치단체와의 협약을 통하여 공원의 본질적 기능이 훼손되지 않는 범위 내에서 수익사업 시행과 함께 미집행 도시공원 부지를 도시공원으로 조성하도록 하는 예외인정제도로서의 개발행위 등 특례제도에 관한 적용방안 연구를 목적으로 한다. 수원시의 장기미집행 근린공원을 대상으로 개발행위 등 특례에 의거 공원부지 일부를 공동주택으로 개발하고, 그 외 부지를 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부체납하는 경우의 사업수지 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 공시지가가 높은 도심의 평지형 근린공원은 사업용적률 300%에서 사업 실현이 가능할 것으로 판단되며, 공시지가 낮은 도심 외곽의 산림형 또는 수변형 근린공원의 경우, 사업용적률 200%에서 사유지 면적의 10% 이내에서 사업실현이 가능할 것으로 판단되었다. 둘째, 보상비와 공원조성비를 합친 사업비는 전체 지출금액의 50% 내외에서 사업수지의 균형이 이루어짐을 알 수 있다. 이는 개발행위 특례에 의한 공공 기여 비율을 전체 사업비의 약 50%로 추정할 수 있는 바, 개발행위 특례에 의한 우발이익은 적정 환수될 수 있음을 시사한다.
본 연구는 민간공원특례사업 추진단계에서 전국 최초로 민간 참여형 -협의체를 도입하고, 시행과정에서 제도의 유연한 적용과 구별된 정책적 요소 등을 도입한 부산광역시를 대상으로 사업추진의 과정을 살펴보고 운영특성 및 성과 등을 분석하고자 하였다. 분석결과 첫째, 사업방식에 있어 혼합방식을 도입하여 우선협상자를 선정하였는데, 이는 타 지자체에서 볼 수 없는 독자적 사업방식으로 공공재의 민간개발에 따른 공정성과 투명성을 확보하기 위한 새로운 시도로 평가될 수 있다. 둘째, 공원별 특성을 고려한 가이드라인과 비공원시설의 입지, 면적, 최고높이 등 세부지침 등을 명시하여 지역 정체성을 살린 합리적 개발계획 수립의 준거와 평가기준의 토대를 마련하였다. 셋째, 사업과정에 있어서 민관협의체인 권한위임형 라운드테이블을 통해 투명성을 확보하여, 특혜의혹과 같은 분쟁 등의 발생을 최소화하였다. 넷째, 기부채납되는 공원시설의 품질향상과 설계 적정성 확보를 위하여 실시계획인가 이후 총괄계획가 도입 및 건설사업관리(설계단계) 용역을 수행토록 하여 지역 내 명품공원의 효율적 구현과 특화를 도모하였다. 그 결과 부산광역시는 일몰로부터 5개 공원, 2.25km2의 공원면적 보전과 토지보상 및 공원조성비 7,400억원 절감을 통해 효율적인 사업진행을 하였으며, 무엇보다 민간이 주도하고 기관이 지원하는 새로운 운영형식 도입으로 새롭게 시행된 민간공원특례사업의 공공성 강화를 제시하였다. 다만 이러한 제도적용과 검증절차 등으로 인하여 사업기간이 장기화되고, 민간사업자의 재정적 부담과 함께 공원서비스가 지연되고 있어 기간 단축을 위한 관련 특례법 제정과 사업방식의 개선 등이 보완되어야 할 것으로 보인다.
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[게시일 2004년 10월 1일]
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