The Measurements of Locational Effects in Land Price Prediction with the Spatial Statistical Analysis

공간통계분석을 이용한 지가의 입지값 측정에 관한 연구

The purpose of this paper is to quantitatively measure the effect of location in evaluating the land value through the implementation of GIS coupled with spatial statistical analysis. We assumed that the hedonic price model, which was commonly used in modelling the land value, could not explain the spatial factor effectively. In order to add the spatial factor, the analysis of the spatial autocorrelation was used. The present project used 54 standard land price samples from 1421 parcel land values and applied Kriging to predict stochastically the unsampled values on the basis of spatial autocorrelation between location of vector data. This study confirms that the spatial variogram analysis has an advantage of predicting spatial dependence process and revealing the positive premium and the negative penality on location factor objectively.

본 연구에서는 GIS의 공간통계분석을 활용하여 지가 연구에 일반적으로 활용되고있는 특성가격모형에서 입지적 특성이 갖는 영향력을 계량적으로 설명하기 위한 분석방법을 제시하였다. 여기에는 GIS 공간분석방법 가운데 중첩과 내삽 기능을 이용한 공간자료의 처리 과정이 포함되었다. 사례연구를 위해 동대문구 회기동의 1421개 개별지가에서 54개 표준지들을 추출하여 표준지의 중심좌표를 구하고, 이 벡터 자료점들과 공간적 관련성에 기초하여 조사되지 않은 지점의 지가 예측값을 확률적으로 평가할 수 있는 크리깅 분석방법을 적용하였다. 특히 이러한 분석 과정에서 변동도를 통해 분석한 공간적 자기상관관계는 공간 의존성의 형성과정을 추정할 때 장점이 있음을 밝혔다.