• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제14권8호
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• pp.466-475
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• 2014

주택임대차보호법상 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 "다음 날" 부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. 그러나 주택임대차보호법의 이와 같은 입법태도는 대항요건을 갖춘 임차인보다 같은 날 등기를 갖춘 양수인이나 저당권자 등 후순위 물권자를 우선시키는 문제를 가져오게 된다. 이러한 결과는 주택임차인의 대항력 보호는 물론 부동산 경매 공매절차에 있어서 보증금의 우선변제권 및 최우선변제권과 관련해서도 임차인에게 불측의 손해를 안겨줌으로써 임차인보호에 여러 가지 문제점을 드러내고 있다. 이와 같은 문제점들을 해소하고 주택임대차보호법의 본래 입법취지대로 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해서는 주택임대차 대항력과 관련된 제도가 다음과 같이 개선되어야 한다. 첫째, 주택임대차의 대항요건 및 소액보증금의 최우선변제 요건에 확정일자를 추가하여 대항요건의 구비시기를 명확히 하여야 한다. 둘째, 주택임대차의 대항력 발생시기를 '대항요건을 갖춘 다음 날'에서 '대항요건을 갖춘 때'로 앞당겨 임차인이 불측의 손해를 입지 않도록 하여야 한다. 셋째, 주택임대차 보증금의 최우선변제 요건에 확정일자를 추가하고, 우선변제권 및 최우선변제권의 효력발생시기를 '대항요건을 갖춘 다음 날'에서 '대항요건을 갖춘 때'로 조정하여 대항요건과의 일관성을 유지하고 경매 공매절차에서 임차인의 보증금 회수를 보호하여야 한다.

• 법제연구
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• 제41호
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• pp.261-302
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• 2011

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 이는 공평의 견지에서 점유자의 채권을 특히 보호하여 '채권자 평등의 원칙'을 깨뜨리려는 데에 그 취지가 있다. 우리 민법상 이러한 유치권은 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 성립하나 목적물의 교환가치에 대한 지배권능이나 우선변제권이 없는 불완전한 담보물권으로서 저당권과 달리 등기부에 공시되지 않는다는 특징 때문에 부동산경매절차에서 많은 문제점을 안고 있다. 또한 부동산 유치권은 경매절차에서 소멸하는 것이 아니라, "유치권에 따른 피담보채권액을 변제받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있다"고 규정을 함으로써(민사집행법 제91조 제5항)실정법으로는 우선변제권이 없지만, 실질적으로는 초 강력적 우선변제적 효력을 매수인에게 주장함으로서 선 순위 담보권자와 압류권자 등에게 예상하지 못한 손해와 불공정한 법률관계로 이해관계인에게는 채권자 평등의 원칙, 즉 공평의 원칙을 깨뜨리는 주요 원인으로 작용하고 있다. 이 모든 문제는 부동산에 대한 물권변동은 현행법에 의하여 등기에 의하여 공시됨에도 불구하고 유치권만은 점유라는 불확실한 공시방법으로 성립하고, 부동산경매에서 유치권자의 대항력이 학설상 대립이 있어 명확하지 않으며, 민사집행법이 유치권에 대하여 인수주의(민사집행법 제91조제5항)를 인정함으로 인하여 발생하고 있다. 따라서 본고에서는 유치권의 성립에 근본적인 문제가 되고 있는 부동산 유치권의 공시제도와 견련관계를 살펴보고, 이어서 유치권의 대항력에 대한 학설 그리고 판례를 검토한 후 이에 대한 문제점 들을 개선하기 위한 입법론적인 개선방안을 검토해 보기로 한다.