• 한국주거학회:학술대회논문집
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• 한국주거학회 2002년도 추계학술발표대회
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• pp.301-306
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• 2002

In Japan, the vacancy rates of office buildings have been at high in big cities since 1992. This problem is especially acute in Tokyo, where it is estimated that over 2.27 million square meters of office floor area will be oversupplied in 2003: big urban redevelopment projects will be completed in 2003. Under these circumstances, International Cooperative Research and Development on Sustainable Urban Management by Conversion of Buildings, called “SUMCOB”, has been carried out. This research aims to regenerate urban areas by converting redundant offices into flats, although instances of conversion are still very few in Japan. This paper introduces part of current results by SUMCOB, and discusses legal problems with conversion and basic capacity of vacant offices in Tokyo. It has been confirmed that there are no constraints concerned with Real Estate Registration Law (although it requires the change of the registration after conversion). and City Planning Law. However, some criteria are incompatible with Building Standard Law and Fire Service Law if the use of the building is changed from offices to flats. Typical incompatibility between offices and flats is lightening. If the buildings do not satisfy criteria for flats, the cost of renovation works for conversion will increase. To examine the basic capacity of vacant office buildings for conversion, field surveys in Tokyo have carried out at three areas: Kodenmacho (Chuo-ku), Toranomon (Minato-ku), and Iwamonocho (Chiyoda-ku). They are typical office areas that are included in center core of Tokyo. In Chuo-ku, the oldest commercial area in Tokyo, textile merchants have been located their headquarters. In Minato-ku, many rental office buildings have been located and several large scale redevelopments are advancing. Chiyoda-ku includes Marunouchi area, which is the prime office area in Japan. Thirty percent of the buildings in survey areas suffer from over twenty percent vacant floor rate, and fifty five percent were constructed before 1990. Especially most of buildings over forty percent vacant floor rate were constructed in 1980s. Vacant office problems haven't been seen in old buildings in Tokyo yet. The number of dwelling units made from office space will influence the conversion scheme. Seventy percent of the office buildings in survey areas have floor area of less than two hundred square meters. If they have been subdivided into two bedrooms type or three bedrooms type, the number of dwelling units in a floor would be less than three. The difficulty of conversion planning derives from frontage size, depth size, and their proportion. The five categories are proposed to grasp actual requirements for converting offices into flats.

• 한국콘텐츠학회논문지
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• 제22권1호
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• pp.261-273
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• 2022

본 연구는 역사 내·외부 연계시설이 개별 임대 매장들이 집적된 역사 내부 상업공간의 활성화에 영향을 주는지를 분석하였다. 활성화 판단 요인을 매출을 대체할 수 있는 임대료로 하였다. 판매, 문화, 업무/주거, 공공기관, 교통의 연계시설 변수 외 역사의 입지 요인인 일일 승하차 인원과 역사 내부 상업공간의 가장 많은 업종수를 차지하는 상품 판매업을 독립변수로 선정하였다. 회귀분석 결과, 임대료는 상품 판매업, 연계된 판매, 교통시설 그리고 승하차 인원에 영향이 있다는 것을 증명하였다. 이러한 결과는 역사 내 상업공간 활성화에 구매력을 높일 수 있는 판매 상품 구성과 역사 내부로 유입인구를 증가시킬 수 있는 시설 연계 방향이 필요함이 도출된 것이다. 정책적인 관리 방안으로 활성화가 위축되어 공실 발생률이 높은 역사는 일상생활과 주민 편익을 위한 생활밀착형 생활 SOC 설치를 제언하였다.

• 한국건설관리학회논문집
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• 제18권4호
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• pp.3-16
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• 2017

초고층 개발사업의 불확실한 리스크 요인을 고려한 재무타당성을 분석하기 위해 확률론적 접근방법을 통한 몬테카를로 시뮬레이션을 적용하기 위해서는 먼저 타당성 분석 시 고려되어야 하는 리스크 인자에 대한 식별이 이루어 져야 한다. 이 부분은 선행연구에서 식별된 초고층 개발사업의 단계별 리스크 요인들을 고려하고자 하며, 추출된 리스크 인자 중에서 개발사업의 수익을 저하시키는 리스크 인자들을 2차 식별하여 각 인자별 데이터의 특성을 잘 표현할 수 있는 확률분포를 추정하여 몬테카를로 시뮬레이션을 적용하였다. 이렇게 도출된 시뮬레이션 결과를 통하여 현실에서 사업타당성 검토 중인 여러 초고층 개발사업의 추후 운영 시 수익성을 예측하는 자료로 적용 가능한 대안을 찾아보고자 한다. 분석 결과, 아파트를 포함한 통합 현금흐름으로 추정한 초고층부의 평균 NPV와 IRR은 흑자 수익구조를 가지고 있다. 이는 아파트 분양수익으로 호텔 및 오피스에서 오는 적자를 상쇄시켜 주기 때문으로 보인다. 초고층부 시설 중 사업성에 미치는 영향력은 전망대 1차년도 매출액이 가장 크며, 다음으로 운영기간에 따른 오피스 공실률이 큰 영향을 미치고 있음을 알 수 있었다. 또한 초고층 개발사업의 수익성을 높이기 위한 최적의 포트폴리오 구성은 매우 중요함을 알 수 있다.

• 토지주택연구
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• 제12권2호
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• pp.33-45
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• 2021

최근 정부 정책의 변화와 맞물려 오피스텔은 수도권을 중심으로 사무실과 아파트 가격이 급등하면서 새로운 대체 투자 대안이 되고 있다. 그러나 오피스텔의 선행연구 부재와 더불어 지표를 공표하는 민관기관 역시 표본샘플 부족으로 정확도 저하의 한계를 지녔다. 이들은 공통적으로 시세에 기반한 가격지수를 활용하는데, 시장보다 후행하고 변동성이 적어 평활화 문제가 꾸준히 제기되어 왔다. 따라서 본 연구의 목적은 국토교통부가 최초 공개한 시점부터 지난해까지 실거래가 이루어진 매매(2006~2020), 전·월세(2011~2020) 데이터 자료를 이용하여 서울시 오피스텔 가격지수를 산출하는 것이다. 이를 규명하기 위한 실증방법론으로 반복매매모형을 채택하여 주요 지표인 매매, 전세, 월세지수를 각각 산정하고, 그 외에 보조지표에 해당하는 전월세전환율도 개선된 형태로 함께 개발하였다. 수집된 자료결과 및 통계해석의 정확성을 기하기 위한 지원도구는 SAS 9.4로 일괄 처리하였다. 본 연구의 실증분석 결과를 간단히 요약하면, 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 2020년말 서울시 오피스텔 매매지수는 132.5P, 전세지수는 163.9P(2011.1Q=100.0P)이며, 월세는 원점인 100.0P선에서 밑돌았다. 오피스텔의 지수 유형별 월세가 공실 위험으로 비교적 보합세를 유지한 가운데, 수요가 풍부한 매매가와 전세금 상승세가 지속되는 차이를 보인 것으로 해석된다. 둘째, 주택유형별 매매가 증가폭은 오피스텔이 아파트, 연립다세대 등 다른 주택유형보다 낮은 자산으로 드러났다. 모형의 설명력은 표준오차 평균이 0.02 이하로 적합도가 뛰어난 것으로 판명되었다. 셋째, 본 연구가 추정한 가격지수를 한국부동산원, KB국민은행 등 유사 발표기관의 지표와 상호 비교하면, 변이가 크게 나타나 고질적인 평활화 문제를 해결할 수 있는 가능성을 확인하였다. 결론적으로 본 연구는 코로나 19와 같이 경기 불확실성이 큰 상황 하에서, 서울시 오피스텔 실거래가 지수 산정 제시와 시험 모의적용을 새롭게 시도함으로써 향후 시장참가자들이 가격동향 및 변화를 예측하는데 유의미한 의의를 둘 수 있다.