본 연구의 목적은 서울시 소재 비주거용집합부동산의 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 과세형평성과 공동주택(아파트)과의 과세형평성 상호비교에 있다. 연구결과는 첫째, 비주거용집합부동산 시가표준액의 구청별 과표 현실화율(AR)의 격차가 크게 나타났다, 둘째, 비주거용집합부동산 시가표준액의 분산계수(COD)가 크게 나타나 수평적 불형평성이 있음이 확인되었다. 셋째, 비주거용집합부동산 시가표준액이 고가자산이 저평가되는 역진적 수직적 불형평성이 있음이 확인되었다. 따라서 비주거용집합부동산의 시가표준액의 평가 시 시가의 반영 및 토지와 건물을 합산 평가하여 과세형평성을 이루는 것이 필요할 것으로 판단된다. 본 연구를 통하여 비주거용부동산 실거래기반 공시제도로의 전환 시 제도개선에 기여를 할 것으로 본다.
Journal of the Korean Data and Information Science Society
/
제27권3호
/
pp.639-651
/
2016
2016년 1월 19일자로 전부개정 (2016년 9월 1일자 시행)된 "부동산 가격공시에 관한 법률 (이하 부동산공시법)"은 처음으로 "비주거용 부동산 가격공시"제도 도입을 결정하였다. 하지만 현행 비주거용 부동산 과표에 대한 많은 문제 제기에도 불구하고 비주거용 부동산 제도 도입에 따른 방법론이 아직까지 구체화되지 않았고 과표 변경에 따른 정부의 부담으로 그 도입 시기가 연기 될 것으로 보인다. 이에 최근 논의가 활발히 진행되고 있는 현행 공시제도의 실거래기반 공시제도로의 전환과 관련하여 1개 연도 전체 실거래가격을 분석하여 비주거용 일반 부동산에 대한 과세 형평성을 살펴보고 과표에 영향을 미치는 주요 요인이 무엇인지 분석한 연구로 실거래가를 활용하여 비주거용 부동산에 적용한 최초의 연구이다.
최근 부유층 주거지에 특정 목적에 의한 중 저소득층이 진입, 준거집단에 합류하며 과시효과를 누리고 싶어 한다. 이 현상으로 주거용부동산에 대해 유한계급층이 아닌 일반 소비자들의 과시효과에 대한 욕구를 유추할 수 있다. 과시소비를 함으로써 고가의 상품을 구매할 수 있는 준거집단에 속한다는 우월함과 고가를 지불할 수 있는 능력을 통해 부를 전시하는 효과를 얻는다고 볼 때 자신의 사회경제적 능력을 보이기 위한 과시적 소비성향은 주거용부동산에도 영향을 미치리라고 예상된다. 본 연구에서는 주거부동산의 거주유형에 따른 베블런효과를 확인하고자 하였다. 이를 위해 다양한 심리적 특성, 주거특성, 인구사회학적 특성이 베블런효과에 미치는 영향을 PLS 경로모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과 차가거주자가 자가거주자에 비해 과시소비성향이 높은 것으로 나타났으며, 체면민감성은 자아존중감과 주거유형에 정(+)의 영향을 미치며 이는 과시소비성향으로 이어진다. 또한 거주면적이 크고 소득수준이 높을수록 과시소비성향이 큰 것으로 확인되었다.
세계 주요 도시는 자동차로 인한 교통 정체, 에너지 과소비, 환경오염 등을 해결하는 대안으로 대중교통을 주목하고 있다. 아울러 대중교통에 대한 쉬운 접근성이 그 이용을 높인다는 점에서 여러 연구는 대중교통에 대한 접근성을 개선하는 것이 중요함을 강조하였다. 이러한 대중교통은 부동산 가치 평가와 투자 결정에도 중요한 변수로 작용한다. 이 연구는 대중교통 접근성에 대한 기존 접근방법을 비판적으로 검토한 후 수요-공급 기반 접근성 기법으로 서울시 지하철역에 대한 접근성을 측정한다. 그 다음 그 영향을 용도별, 분위별 토지가격을 통해 분석하였다. 다층헤도닉모형으로 분석한 결과, 첫째, 지하철에 대한 수요와 공급을 모두 고려한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 긍정적 영향을 주었다. 영향은 비주거용보다 주거용에 보다 강하게 나타났다. 둘째, 총 세 개의 함수로 측정한 접근성 가운데 Exponential 함수에 의한 접근성은 주거용 토지가격에 가장 적합했으며, 비주거용 토지가격에는 Power 함수로 측정한 접근성이 가장 설명력이 높았다. 셋째, 토지 가격 분위별 영향을 보면, 주거용과 비주거용 토지가격 모두 가장 비싼 분위에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 아울러 분위별 가격에서도 모형적합도 측면에서 주거용은 Exponential 함수로 측정한 접근성, 비주거용은 Power 함수로 측정한 접근성이 상대적으로 적합한 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 공공투자가 인근지역에 미치는 영향을 이해할 뿐만 아니라 부동산 가치평가, 대중교통 서비스로 인한 우발이익의 회수 방안 모색, 대중교통 투자로 인한 주거비 상승 대책 마련에 활용할 수 있을 것이다.
이 연구는 가로망 폭을 반영하여 가로망 중심성을 측정하고 그 효과를 토지가격을 통해 규명한다. 그동안 도시공간구조를 분석한 도시경제와 정책에 대한 연구는 단핵도시구조에서 다핵도시구조로 발전하여 왔다. 그러나 이러한 시각은 여전히 도시현상을 설명하는 데 한계가 있으므로 미시공간수준의 가로망 분석이 새로운 연구영역으로 자리잡고 있다. 특히, 최근에 가로망 중심성을 다양한 방법으로 측정하고 도시현상에 대한 효과를 경험적으로 분석하는 연구가 많아지고 있다. 이 연구는 기존의 시각을 확장하기 위해 가로망 폭을 반영한 중심성을 측정한 후 주거용과 비주거용 토지가격에 대한 효과를 분석하였다. 이 연구의 다층회귀분석모형 결과는 대체로 주거용 토지의 경우 폭이 넓은 가로망에 도달하는 경유 빈도가 많고 이러한 가로망에 가까이 있으면 가격이 높은 것으로 나타났다. 비주거용 토지는 넓은 가로망에 도달하는 경유 빈도가 높고 가시성이 높은 가로망에 가까이 있으면 가격 수준이 높았다. 이러한 연구 결과는 가로망 폭을 고려한 보다 현실적인 가로망 중심성이 토지 시장에 미치는 효과를 경험적으로 검증한 것이다. 이를 통해 가로망 중심성이 향후 토지가격에 미치는 영향을 규명하고 장기적으로 토지시장의 변화를 예측할 수 있는 기초 자료가 될 것이다.
본 연구는 부동산 분양 및 개발 사업의 성패에 큰 영향을 미치는 부동산 마케팅 전략의 영향요인을 구축하고, 유형별 만족도의 영향요인을 PLS 회귀분석을 통해 도출하고자 한다. 자료 구축은 부동산 분양 및 개발 사업을 전문으로 하는 집단을 대상으로 실시하였으며, 부동산 유형 분류는 사업적 분류방식에 의해 주거용(residential)과 비주거용(nonresidential)으로 구분한다. 분석결과 주거유형의 경우 브랜드 신뢰, 제휴 및 협력관계 강화, 교통환경, 분양 조건 완화, 사업설명회, 미분양 특전, 납부 조건 완화 요인이 중요하게 도출되었으며, 비주거유형의 경우 납부 조건 완화, 고객지향성, 생활환경, 제휴 및 협력관계 강화, 커뮤니케이션 요인이 만족도에 영향을 주는 것으로 도출되었다.
부동산 개발사업에서 가장 중요한 의사결정 포인트는 사업성이다. 사업성을 확보하기 위해서는 무엇보다 주어진 분양가 아래에서 토지비와 공사비 등 비용을 최소화하는 것이다. 도시형 생활주택과 오피스텔, 호텔, 상업시설 등 분양형 부동산을 중심으로 204개 프로젝트의 사업수지분석표를 수집해 문헌 고찰 및 통계학적, 실증적 방법으로 비교 분석한 결과, 구성요소 가운데 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지상연면적당 토지비로 확인됐다. 다중선형회귀분석을 실시한 결과, 지상연면적당 토지비는 용적률과 관련된 단위면적당 요소비용으로서 부동산 개발사업의 경상이익률을 결정하는 데 가장 큰 음(-)의 영향력을 보여줬다. 지상연면적당 토지매입비는 주거용에 비해 상업용 부동산 개발사업에서는 이익률에 영향을 미치는 정도가 낮은 것으로 나타났다. 건축비는 분양가 상한제 적용시 정부 고시 표준건축비를 적용하는 등 건물층수에 따라 일부 차등화 되지만 프로젝트의 수익성을 좌우할 정도로 큰 영향력을 보이지 않았다. 본 연구는 부동산 개발사업의 수익성에 영향을 미칠 수 있는 사업수지분석표상 제반 요인들의 비중을 분석하고 이들을 적합하게 산정하는 일은 개발사업의 수익성 향상 및 리스크 관리를 위한 의사결정에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.
정부에서는 공시가격 신뢰성 제고 방안 추진과 현실화율을 높여 공시가격의 정확성·객관성·투명성을 제고해 신뢰성을 확보하기 위해 노력하고 있으나 공시지가에 현 시가가 충분히 반영되지 못하여 개별공시지가 현실화율은 큰 편차를 보이고 있다. 이에 본 연구는 전라북도 전주시 완산구의 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 실거래가격과 부동산종합공부시스템(KRAS)의 개별공시지가를 수집하여 개별공시지가 현실화율을 산정하고, 본 연구의 실증분석을 위해 SPSS 25.0 통계분석 프로그램을 사용하였다. 종속변수는 개별공시지가 현실화율로 하고 독립변수는 개별공시지가 토지특성조사 항목 중 6개의 토지특성 항목을 독립변수로 선정하여 일원변량분산분석(One-way ANOVA) 실시 후 Scheffe 방식으로 사후검정 하였다. 분석결과, 주거지역, 상업지역 및 농지와 공공용지, 그리고 주상용, 주거용, 임야에서 지가현실화율 평균차이가 나타나는 것으로 분석되었다. 특히 상업지역은 주거지역과 녹지지역에 비해 같은 토지이용상황으로 조사되는 토지 유형이라도 가격대가 상승할수록 개별공시지가에 시세가 덜 반영되는 문제점이 발생하고 있음을 알 수 있었다.
다가구주택은 수익형부동산으로 활용되고 있는 주택의 유형들 중 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하고 소유주가 직접 거주하며 임대수익을 누릴 수 있다. 본 연구에서는 아파트에 비해 상대적으로 연구가 미진했던 주택 유형 중 하나인 다가구주택의 매매가격에 영향을 미치는 요인에 대한 분석을 통하여 다가구주택의 실수요자와 투자자의 매수 의사결정 및 디벨로퍼의 개발전략 수립 시 시사점을 제공하고자 하였다. 실증분석을 위해 경상남도 창원시에서 2016년에서 2018년 사이에 거래된 다가구주택 매매사례 299개를 구득하여 헤도닉 가격모형을 활용하여 분석하였다. 종속변수는 다가구주택의 연면 적당 매매가격으로 선정하였으며, 독립변수는 지역특성, 입지특성, 주택특성 및 시기더미로 구분하여 설정하였다. 실증분석 결과 지역적으로는 의창구과 성산구 지역의 가격이 높았고, 입지특성에서 유의한 변수로는 '주요상권과의 거리(-)', '대로 및 광로와의 거리(-)', '도로 2면 접면 여부(+)'인 것으로 나타났다. 주택특성의 변수들 중에서는 '연면적(+)', '원룸형 여부(+)', '남향여부(+)', '경과연수(-)', '옵션제공여부(+)'가 매매가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 웹사이트에 게시된 이메일 주소가 전자우편 수집 프로그램이나
그 밖의 기술적 장치를 이용하여 무단으로 수집되는 것을 거부하며,
이를 위반시 정보통신망법에 의해 형사 처벌됨을 유념하시기 바랍니다.
[게시일 2004년 10월 1일]
이용약관
제 1 장 총칙
제 1 조 (목적)
이 이용약관은 KoreaScience 홈페이지(이하 “당 사이트”)에서 제공하는 인터넷 서비스(이하 '서비스')의 가입조건 및 이용에 관한 제반 사항과 기타 필요한 사항을 구체적으로 규정함을 목적으로 합니다.
제 2 조 (용어의 정의)
① "이용자"라 함은 당 사이트에 접속하여 이 약관에 따라 당 사이트가 제공하는 서비스를 받는 회원 및 비회원을
말합니다.
② "회원"이라 함은 서비스를 이용하기 위하여 당 사이트에 개인정보를 제공하여 아이디(ID)와 비밀번호를 부여
받은 자를 말합니다.
③ "회원 아이디(ID)"라 함은 회원의 식별 및 서비스 이용을 위하여 자신이 선정한 문자 및 숫자의 조합을
말합니다.
④ "비밀번호(패스워드)"라 함은 회원이 자신의 비밀보호를 위하여 선정한 문자 및 숫자의 조합을 말합니다.
제 3 조 (이용약관의 효력 및 변경)
① 이 약관은 당 사이트에 게시하거나 기타의 방법으로 회원에게 공지함으로써 효력이 발생합니다.
② 당 사이트는 이 약관을 개정할 경우에 적용일자 및 개정사유를 명시하여 현행 약관과 함께 당 사이트의
초기화면에 그 적용일자 7일 이전부터 적용일자 전일까지 공지합니다. 다만, 회원에게 불리하게 약관내용을
변경하는 경우에는 최소한 30일 이상의 사전 유예기간을 두고 공지합니다. 이 경우 당 사이트는 개정 전
내용과 개정 후 내용을 명확하게 비교하여 이용자가 알기 쉽도록 표시합니다.
제 4 조(약관 외 준칙)
① 이 약관은 당 사이트가 제공하는 서비스에 관한 이용안내와 함께 적용됩니다.
② 이 약관에 명시되지 아니한 사항은 관계법령의 규정이 적용됩니다.
제 2 장 이용계약의 체결
제 5 조 (이용계약의 성립 등)
① 이용계약은 이용고객이 당 사이트가 정한 약관에 「동의합니다」를 선택하고, 당 사이트가 정한
온라인신청양식을 작성하여 서비스 이용을 신청한 후, 당 사이트가 이를 승낙함으로써 성립합니다.
② 제1항의 승낙은 당 사이트가 제공하는 과학기술정보검색, 맞춤정보, 서지정보 등 다른 서비스의 이용승낙을
포함합니다.
제 6 조 (회원가입)
서비스를 이용하고자 하는 고객은 당 사이트에서 정한 회원가입양식에 개인정보를 기재하여 가입을 하여야 합니다.
제 7 조 (개인정보의 보호 및 사용)
당 사이트는 관계법령이 정하는 바에 따라 회원 등록정보를 포함한 회원의 개인정보를 보호하기 위해 노력합니다. 회원 개인정보의 보호 및 사용에 대해서는 관련법령 및 당 사이트의 개인정보 보호정책이 적용됩니다.
제 8 조 (이용 신청의 승낙과 제한)
① 당 사이트는 제6조의 규정에 의한 이용신청고객에 대하여 서비스 이용을 승낙합니다.
② 당 사이트는 아래사항에 해당하는 경우에 대해서 승낙하지 아니 합니다.
- 이용계약 신청서의 내용을 허위로 기재한 경우
- 기타 규정한 제반사항을 위반하며 신청하는 경우
제 9 조 (회원 ID 부여 및 변경 등)
① 당 사이트는 이용고객에 대하여 약관에 정하는 바에 따라 자신이 선정한 회원 ID를 부여합니다.
② 회원 ID는 원칙적으로 변경이 불가하며 부득이한 사유로 인하여 변경 하고자 하는 경우에는 해당 ID를
해지하고 재가입해야 합니다.
③ 기타 회원 개인정보 관리 및 변경 등에 관한 사항은 서비스별 안내에 정하는 바에 의합니다.
제 3 장 계약 당사자의 의무
제 10 조 (KISTI의 의무)
① 당 사이트는 이용고객이 희망한 서비스 제공 개시일에 특별한 사정이 없는 한 서비스를 이용할 수 있도록
하여야 합니다.
② 당 사이트는 개인정보 보호를 위해 보안시스템을 구축하며 개인정보 보호정책을 공시하고 준수합니다.
③ 당 사이트는 회원으로부터 제기되는 의견이나 불만이 정당하다고 객관적으로 인정될 경우에는 적절한 절차를
거쳐 즉시 처리하여야 합니다. 다만, 즉시 처리가 곤란한 경우는 회원에게 그 사유와 처리일정을 통보하여야
합니다.
제 11 조 (회원의 의무)
① 이용자는 회원가입 신청 또는 회원정보 변경 시 실명으로 모든 사항을 사실에 근거하여 작성하여야 하며,
허위 또는 타인의 정보를 등록할 경우 일체의 권리를 주장할 수 없습니다.
② 당 사이트가 관계법령 및 개인정보 보호정책에 의거하여 그 책임을 지는 경우를 제외하고 회원에게 부여된
ID의 비밀번호 관리소홀, 부정사용에 의하여 발생하는 모든 결과에 대한 책임은 회원에게 있습니다.
③ 회원은 당 사이트 및 제 3자의 지적 재산권을 침해해서는 안 됩니다.
제 4 장 서비스의 이용
제 12 조 (서비스 이용 시간)
① 서비스 이용은 당 사이트의 업무상 또는 기술상 특별한 지장이 없는 한 연중무휴, 1일 24시간 운영을
원칙으로 합니다. 단, 당 사이트는 시스템 정기점검, 증설 및 교체를 위해 당 사이트가 정한 날이나 시간에
서비스를 일시 중단할 수 있으며, 예정되어 있는 작업으로 인한 서비스 일시중단은 당 사이트 홈페이지를
통해 사전에 공지합니다.
② 당 사이트는 서비스를 특정범위로 분할하여 각 범위별로 이용가능시간을 별도로 지정할 수 있습니다. 다만
이 경우 그 내용을 공지합니다.
제 13 조 (홈페이지 저작권)
① NDSL에서 제공하는 모든 저작물의 저작권은 원저작자에게 있으며, KISTI는 복제/배포/전송권을 확보하고
있습니다.
② NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 상업적 및 기타 영리목적으로 복제/배포/전송할 경우 사전에 KISTI의 허락을
받아야 합니다.
③ NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 보도, 비평, 교육, 연구 등을 위하여 정당한 범위 안에서 공정한 관행에
합치되게 인용할 수 있습니다.
④ NDSL에서 제공하는 콘텐츠를 무단 복제, 전송, 배포 기타 저작권법에 위반되는 방법으로 이용할 경우
저작권법 제136조에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
제 14 조 (유료서비스)
① 당 사이트 및 협력기관이 정한 유료서비스(원문복사 등)는 별도로 정해진 바에 따르며, 변경사항은 시행 전에
당 사이트 홈페이지를 통하여 회원에게 공지합니다.
② 유료서비스를 이용하려는 회원은 정해진 요금체계에 따라 요금을 납부해야 합니다.
제 5 장 계약 해지 및 이용 제한
제 15 조 (계약 해지)
회원이 이용계약을 해지하고자 하는 때에는 [가입해지] 메뉴를 이용해 직접 해지해야 합니다.
제 16 조 (서비스 이용제한)
① 당 사이트는 회원이 서비스 이용내용에 있어서 본 약관 제 11조 내용을 위반하거나, 다음 각 호에 해당하는
경우 서비스 이용을 제한할 수 있습니다.
- 2년 이상 서비스를 이용한 적이 없는 경우
- 기타 정상적인 서비스 운영에 방해가 될 경우
② 상기 이용제한 규정에 따라 서비스를 이용하는 회원에게 서비스 이용에 대하여 별도 공지 없이 서비스 이용의
일시정지, 이용계약 해지 할 수 있습니다.
제 17 조 (전자우편주소 수집 금지)
회원은 전자우편주소 추출기 등을 이용하여 전자우편주소를 수집 또는 제3자에게 제공할 수 없습니다.
제 6 장 손해배상 및 기타사항
제 18 조 (손해배상)
당 사이트는 무료로 제공되는 서비스와 관련하여 회원에게 어떠한 손해가 발생하더라도 당 사이트가 고의 또는 과실로 인한 손해발생을 제외하고는 이에 대하여 책임을 부담하지 아니합니다.
제 19 조 (관할 법원)
서비스 이용으로 발생한 분쟁에 대해 소송이 제기되는 경우 민사 소송법상의 관할 법원에 제기합니다.
[부 칙]
1. (시행일) 이 약관은 2016년 9월 5일부터 적용되며, 종전 약관은 본 약관으로 대체되며, 개정된 약관의 적용일 이전 가입자도 개정된 약관의 적용을 받습니다.