Abstract
Using the 2010 and 2020 Korean Housing Survey data, this study empirically investigates the structural determinants of apartment selection, focusing on the roles of household characteristics, housing-market conditions, and life-cycle dynamics. The life cycle is categorized into five stages based on age and household composition. We compare point-in-time probabilities of apartment selection with ten-year pseudo-cohort transitions constructed from the same birth groups.The results show household income, asset levels, tenure status, and relocation motives as key determinants. Notably, substantial shifts in selection probability occur during the formation and contraction stages. In 2010, during a market downturn, tenure status exerted greater influence, whereas in 2020, amid a market boom, price-related constraints became more salient. Advancement in the life cycle is consistently associated with a higher probability of apartment selection. Moreover, the Seoul metropolitan area showed persistently lower probabilities than non-metropolitan areas. These findings point to the importance of designing policy interventions that incorporate life-cycle heterogeneity in housing demand alongside time-varying market conditions. Such a dual policy approach can enhance housing market stability and more effectively address diverse residential needs amid rapidly changing conditions.
본 연구는 2010년(침체기)과 2020년(호황기) 주거실태조사 자료를 활용하여 가구특성 및 주택시장 상황과 생애주기 변화에 따른 아파트 선택 경향을 실증적으로 분석하였다. 가구주의 연령과 가족 구성을 기준으로 독립기, 형성기, 확장기, 안정기, 축소기 등 다섯 단계의 생애주기를 설정하고, 각 시점의 아파트 선택 확률과 10년 동안 생애주기 별 전이 구조를 심층적으로 분석하였다. 분석 결과, 아파트 선택에 있어 소득, 자산, 점유형태, 이사 이유가 핵심적인 결정 변수로 확인되었다. 특히 형성기에서는 신혼부부 및 자녀가구 대상 정책 특례공급의 영향으로 아파트 선택 확률이 유의미하게 증가하는 경향을 보였다. 흥미롭게도 축소기에서는 주거환경 개선을 목적으로 아파트로 이전하는 비율이 뚜렷하게 높게 나타났다. 시장 환경별 분석에서는 2010년 침체기에는 자가 및 전세 점유형태의 영향력이 컸던 반면, 2020년 호황기에는 아파트와 전세 가격 급등, 전세의 월세화, 비아파트 이탈 현상이 두드러지는 양상을 보였다. 또한, 수도권은 비수도권에 비해 아파트 선택 확률이 지속적으로 낮았으며, 2020년에는 가격 격차와 선택의 제약이 더욱 심화된 것으로 파악되었다. 본 연구는 생애단계와 시장 국면의 상호작용을 고려한 아파트 수요 분석의 중요성을 강조하며, 향후 생애주기별 수요 구조를 반영한 맞춤형 공급 전략과 시점별 시장 변화에 대한 이원적 정책 설계의 필요성을 시사한다. 이는 급변하는 주택 시장 환경 속에서 안정적인 주거 공급과 다양한 계층의 주거 수요 충족에 기여할 것으로 기대된다.