부동산 하부시장 구획: 헤도닉 모형의 개선을 중심으로

Submarket Identification in Property Markets: Focusing on a Hedonic Price Model Improvement

부동산 가격을 추정하기 위한 헤도닉 모형(hedonic model)의 적용에서 가장 중요한 사안은 모형의 정확한 구성과 하부시장의 구획이라 할 수 있다. 모형의 구성에 대해서는 비교적 활발한 개선 노력이 있었으나 하부시장 구획은 상대적으로 큰 관심을 받지 못하였다. 그러나 부동산 가격형성 과정의 공간적 범위 파악이 선행되지 않으면 헤도닉 모형의 적용 결과는 그 정확성이 저하될 수밖에 없다. 본 연구는 헤도닉 모형의 성능 개선에 초점을 두고, 서울시 25개 자치구 중 상대적으로 이질적인 부동산 집단으로 구성된 강남구와 비교적 균일한 부동산 집단으로 이루어진 중랑구를 사례지역으로 하여 하부시장 구획을 시도하였다. 먼저 하부시장 구획을 위한 투입변수로 혼합 GWR(Mixed GWR) 모형에서 산출된 가변 회귀계수(variable coefficients)를 사용하였다. 헤도닉 모형의 회귀계수는 부동산을 구성하는 속성항목(attributes)의 잠재가격(shadow price)으로 해석할 수 있기 때문이다. 다음으로 공간적으로 연접된 하부시장을 구획하기 위해 최소신장트리(minimum spanning tree)에 기반한 SKATER 앨고리듬을 사례지역에 적용하였다. 마지막으로 다수준 모형(multi-level model)을 적용하여 구획된 하부시장 결과의 적정성을 검토하였다. 검토 결과, 중랑구는 하부시장이 존재하지 않음을, 강남구는 간선도로를 중심으로 한 5개의 하부시장으로 구분하는 것이 합리적임을 확인하였다. 간선도로와 같은 도시의 인프라는 하부시장 구획에 있어 지금까지 큰 주목을 받지 못한 변수였으나 본 연구를 통해 그 중요성이 실증적으로 확인되었다.

Two important issues in hedonic model are to specify accurate model and delineate submarkets. While the former has experienced much improvement over recent decades, the latter has received relatively little attention. However, the accuracy of estimates from hedonic model will be necessarily reduced when the analysis does not adequately address market segmentation which can capture the spatial scale of price formation process in real estate. Placing emphasis on improvement of performance in hedonic model, this paper tried to segment real estate markets in Gangnam-gu and Jungrang-gu, which correspond to most heterogeneous and homogeneous ones respectively in 25 autonomous districts of Seoul. First, we calculated variable coefficients from mixed geographically weighted regression model (mixed GWR model) as input for clustering, since the coefficient from hedonic model can be interpreted as shadow price of attributes constituting real estate. After that, we developed a spatially constrained data-driven methodology to preserve spatial contiguity by utilizing the SKATER algorithm based on a minimum spanning tree. Finally, the performance of this method was verified by applying a multi-level model. We concluded that submarket does not exist in Jungrang-gu and five submarkets centered on arterial roads would be reasonable in Gangnam-gu. Urban infrastructure such as arterial roads has not been considered an important factor for delineating submarkets until now, but it was found empirically that they play a key role in market segmentation.