Exploratory Analysis of Real Estate Price using Tight Coupling with GIS and Statistics - Focusing on Hedonic Price Method -

GIS와 통계의 결합에 의한 부동산가격의 탐색적 분석 - 헤도닉 가격 기법을 중심으로 -

The present study suggests an analytical method to overcome the spatial problems that traditional hedonic methods have. The concept of overlapping neighborhoods is introduced in order to solve the problems of global parameter estimate methods that treat the whole city by the gross. Moreover, a 3rd party program for the tight coupling of GIS and statistics is developed in order to explore hedonic methods efficiently. By using these, this study analyses the spatial variation of location variables that affect the real estate price. The results show that the influences of urban centers do not reach to the whole city, but only to the catchment areas of them. And the coefficients of location variables are different depending on the space. The tight coupling of GIS and statistics offers a powerful tool in analysing the real estate price efficiently.

본 논문에서는 전통적 헤도닉 모델에서 나타나는 공간적 문제들을 극복하기 위한 하나의 분석적 대안을 제시한다. 도시 전체를 대상으로 하는 포괄적 모수 추정방법에서 일어나는 문제점을 극복하기 위해 중첩되는 주변지역의 개념을 도입하였고 헤도닉 모델을 효율적으로 수행하기 위해 GIS와 통계의 긴밀한 연결을 위한 서드파티 프로그램을 개발하였다. 그리고 이것을 활용하여 부동산 가격에 영향을 미치는 입지변수들의 공간적 변동을 분석하였다. 사례지역에 대해 분석한 결과, 도심의 영향력이 도시전체에 영향을 미치는 것이 아니라 도심에 영향을 받는 하부지역에만 나타나며 다른 입지변수들의 계수도 공간에 따라 차이가 있음을 보여준다. 지리정보시스템과 통계의 긴밀한 연결은 부동산가격 분석에 있어서 효율적으로 탐색할 수 있는 강력한 도구를 제공한다.