A Study of Development Gains Estimation in Building Land Development Projects

택지개발사업의 개발이익 추계에 대한 연구

In the debates of development gains, the general rule is that it results from actions other than those of the landowner, most notably of the public sector as in granting of permissions for the development of specific land uses and densities or through infrastructure investments, or of socio-economic forces due to a general capital accumulation in space. A huge academic literature has investigated the development gains capture that refers to the process by which a portion of or all land value increments attributed to the community effort are recouped by the public sector. Policy instruments for applying development gains capture are based on deepening land value taxation, financing infrastructure, controling land use. But one of the most basic for the efficient policy implementation is the accurate estimation of development gains. This paper estimates the development gains generated by the total 204 building land projects of Korea Land Corporation and Korea National Housing Corporation since 1995.

개발이익은 토지소유자의 노력과 투자를 동반하지 않은 토지가치의 증가를 일반적으로 지칭하며, 개발이익 환수는 이러한 유형의 토지가치 증가는 공유하여야 한다는 사고를 전제하고 있다. 이러한 개발이익의 발생메커니즘, 향유 주체 및 환수의 경제적 효과를 둘러싸고 많은 논쟁이 전개되었다. 정책대상으로서 개발이익은 토지가치세와 같은 조세형평성의 강화, 도시하부구조 건설재원조달, 토지이용 및 공간계획 관리 목적으로 활용하고 있다. 그러나 개발이익에 대한 이러한 이론적 정책적 논의의 발전을 위해서는 개발이익 발생규모와 특성을 구체적으로 규명하는 작업이 필요하다. 본 연구에서는 택지개발촉진법 도입 이후 주도적으로 택지개발사업을 수행하고 있는 한국토지공사와 대한주택공사의 1995년 이후 전체 204개 개발사업지구를 대상으로 화폐의 시간적 가치를 고려한 할인현금흐름분석법으로 개발이익을 추계하고 그 특성을 밝힌다.